根据国土资源部公布的相关数据，征收集体土地面积仍达到国有建设用地供应面积的50%以上。从长期来看，利用集体建设用地建设租赁住房存在很大空间，中国农业人口占全国总人口40%，而农村建设用地却大概占全国建设用地的60%，并且农业人口的主力军是在城市，集体建设用地普遍效益较低。

曹端海说，虽然集体建设用地具有较大的潜力可挖，但仍具有较大的局限性。就当前而言，仅限于住房用地部分住房用地供需矛盾突出的城市，在这些城市周边农村建设租赁房，能够形成规模效应，便于集中建设、集中投资。而目前不少城市尚存在住房库存较高的状况，这些地方显然是不适合的。

长期以来，中国的城市住房用地来源于政府征地、垄断供应国有土地两方面。利用集体建设用地建设租赁住房，并未从根本上打破目前政府垄断供应城市住房的体系。根据《方案》规定，租赁住房的产权性质没有发生改变，租赁住房所用土地仍属于集体建设用地；房屋只租不售，禁止转租，承租人不能获得房屋产权。

曹端海对经济观察报分析，尽管如此，《方案》一定程度上突破了现有的土地管理法律法规。根据《土地管理法》，当前集体土地的使用范围仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设等。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但目前《土地管理法》处于修订阶段，通过试点，也为这种合理的事实合法化奠定了基础。

房价影响

8月28日集体用地建租赁住房的新政策发出后，房价要降的声音涌动。然而，多位业内人士认为，新政策对商品房市场房价的影响几乎可以忽略，而租赁市场房价是否有较大波动，还需等待试点的规模和节奏。

中原地产首席分析师张大伟对经济观察报表示，他估计本次试点城市的集体土地供应量不会太大，对房价几乎没有影响。“因为集体土地上租赁住房的产权没有变，无论增加多少供地，都是租赁产权。集体土地并不会成为国有建设用地，更不会提供可以交易的商品房。”张大伟认为，从投资回报率的角度来说，相对于城市郊区的集体用地，城中村的集体用地更有可能建设租赁住房。“而城中村的集体用地目前已经存在很多出租房屋，所剩下的土地就更少了。”

早在2012年，北京市在城中村改造时，曾推动海淀区唐家岭农村集体用地建设租赁房试点。当时北京市国土局的一位负责人担心，“如果操作不规范，容易变成小产权房，这是最大的难点。”今年5月，北京市海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房，正式开启现场选房、签约入住。