（原标题：集体土地供应租赁市场 房价影响没那么大）

8月28日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。按照国土部的说法，此举是为了缓解住房供需矛盾、构建购租并举的住房体系。从全国住房土地供给角度来说，集体土地供应住宅用地的禁区在一定程度上被打破了。

国土部一位负责人告诉经济观察报，集体土地作为城市住宅供地，改变了按照十八届三中全会对土地利用的要求。此前一宗地的批复要有规划，经过农转地的征收、招拍挂。《方案》中的规定小范围放开了集体土地的口子，至少避开了农村土地征收的程序。

中国国土资源经济研究院副研究员曹端海接受经济观察报采访时说，利用集体建设用地建设租赁住房，并未从根本上打破目前政府垄断供应城市住房的体系，但一定程度上突破了现有的土地管理法律法规。2012年国土资源部对北京、上海两个城市进行了批复，允许其率先试点探索利用集体土地建设租赁住房。这次试点的重大意义在于明确、规范集体建设用地租赁住房的管理，并进而建立相关法律法规，填补这方面的法律真空。

作为房地产开发最重要的成本，住宅用地的供应方式改变在拨动市场的神经。但是在中原地产首席分析师张大伟看来，由于新政策中的租赁市场和商品房市场是隔离的，试点对商品房房价几乎没有影响。而对于跃跃欲试的开发商来说，他们恐怕也没有太多机会。因为集体土地的低成本决定，建设租赁住房的投入只有建安和装修成本。这部分资金对于试点中的大多村集体来说，都可以轻易解决。

禁区打破

《方案》确定第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市为北京、上海、沈阳、南京等。这份名单与此前九部委确定的首批租赁市场发展的试点城市名单几乎一致。一个月多前的7月20日,住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,其中12个试点城市中，增加了北京、上海，去掉了深圳。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对经济观察报分析，这份名单中的城市构成了中国主要的住房租赁市场，去掉深圳市，是因为深圳没有集体用地。李宇嘉说，全国的存量建设用地中，集体建设用地的体量很大，从潜力上讲，对用地的供应潜力非常大，但是政府不会全部放开。“北京市十三五期间要供应6000公顷的地，其中集体用地1000公顷，占比只有六分之一，说明地方政府对集体用地的规模、节奏是有严格控制的。”