虽然按照市场的理念，在利率市场化背景下，商业银行上调利率完全是市场行为，本无可厚非，更不能武断地说，首套房贷利率8.5折就是支持刚需，9折、基准利率就不是支持刚需，但是，通过提高房贷利率——特别是首套房贷利率，以挤压投资投机性购房，则有“将洗澡水与澡盆中的小孩一块倒掉”之嫌。

众所周知，差别化是我国房地产调控的精髓，也是避免房地产调控矫枉过正的矫正器。虽然不同房地产调控期赋予了差别化信贷政策不同的内容，但是，限制与鼓励始终是差别化硬币的两面。

首套房贷利率上升确实可以增大投资投机者的购房成本和风险，但同时也会增大刚需族的购房压力。而且，相比之下，刚需族所承受的压力要比投资投机者大得多。

一个简单的事实是，此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发，以北京为例，统计显示，70%成交是改善性需求，可是，现在刚需却要为“抑制投资投机性购房”买单，可谓冤大头。

目前，我们对自住性购房的鼓励与支持主要体现在首付比例和贷款利率上。当这两大扶持措施与百姓渐行渐远的时候，我们还拿什么来鼓励与支持？如果连对自住性刚需购房的支持都被弱化了，那么差别化房贷政策何在？如果连自住性的刚需都受到伤害，我们的调控岂不是缘木求鱼？

相较之下，改善型购房者受到的伤害却较小，甚至可能从中受益。不少人认为改善型购房者受利率提高的冲击最大，是因为只看到了利率提高之后月供会增加。

这是一叶障目，因为如前所述，此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发，存在泡沫。与此对应的是，3.17楼市新政叠加房贷利率提高之后，总价在800万-2000万元间的中高端楼盘开始下调，均价下调5%左右，一些房源下跌10%以上，个别甚至降价400万！

目前，北京居民购买二套房首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。以购买一套900万的二套房为例。首付67%，贷款300万，采用等额本息还款方式20年还清。根据前文可知：

1.如果按照贷款基准利率，则月还款额19633元，累计总还款为471.2万元；

2.如果按照贷款利率上浮20%，则月还款额21286元，累计总还款为510.9万元。

相比利率提高前，购房者月供增加了1653元（其实可能还没那么多，因为此前二套房的贷款利率就比基准利率高10%），累计总还款额增加了39.7万元。但这是以静态的视角考量计算出来的结果。按照下跌5%的幅度计算，这套900万的房子，原价是947万！如果下跌了10%的话，则原价为1000万！考虑到加息之后，人们对房价上涨的预期改变，房价还有下跌的空间，改善型购房者其实是赚的！