对于小房换大房的购房者来说，由于刚需房价格坚挺，而改善型住房的价格却在下跌，其换房的价差大为缩小。可以部分、甚至全部抵消利率提高带来的还贷增加数。而且，当房价下行时，改善型购房者选择的余地也变得更大，可以更加从容。这一切，在房价单边放量上涨时是不可能实现的。

如果说此次房贷利率提高，打压了改善型需求，那只能说明这并非真正的改善型，且不是自住，而是投资或投机——此类购房需求对利率特别敏感（因为在加息周期中买房，不仅每月还贷压力变大了，而且房子还有下跌的极大风险），这也是此轮楼市调控中要重点打击的对象。

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一旦下跌成为共识，房价就崩塌了

虽然房贷利率提高对购房者的负担不会造成太大的影响，但是，其带来的冲击却可能是巨大的。

楼市跟股市一样，其典型特征都是越涨越买，越跌越不买。

举个简单的例子，2015年楼市暴涨之际，我的一位朋友抱怨说，都怪那些疯狂买房的人炒高了房价，而事实上，我这位朋友自己也在此期间买了一套，因为他觉得还会涨……一个市场上有无数个像我朋友这样的人，必然就会推高房价，从而使得“涨”的预期最后真的实现了。

根据索罗斯的“反身理论”，即便是一个荒诞的故事，也会因为人们的集体认识偏差，而变成“真实”，直到最后因快速调整而结束。

楼市的“定向加息”就给出这么一个调整信号。2015年330以来的降息降准、降低首付……等都是支持的信号，此次则相反。

1986年-1991年日本房价大涨，但随着1991年日本央行加息，泡沫瞬间被刺破。我国的楼市不至于崩盘，但从历史经验来看，货币收紧是直接导致房地产周期性上涨结束的动因。

2007年暴涨的房价就是在连续加息后崩塌的；2011年初，首套房利率是基准至1.1倍之间，半年之后房价就出现了下跌……而根据链家研究院数据，自从“3.17新政”后，北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，因为业主对房价上涨的预期减弱，楼盘报价普遍下调，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平！

考虑到当前的国际大环境是加息和缩表，利率上行压力较大，房贷利率提升后，对楼市的冲击，会逐渐从量变到质变，使得人们的预期继续下行。跟上涨时的预期一样，一旦下跌成为大家的共识，也是一个不断自我强化的过程。