选址区域锁定后，对细节市场的尽调则是盈利中的关键。

据了解，由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格，特别是租房价格情况，所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等，对于长租公寓的定价很重要。

“一般而言，长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者，长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价，通常比周边一室房源租金贵10~20%，比两室房源租金便宜20%左右。

此外，市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD，具备良好的配套设施和商业氛围，都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布，比如具体了解高级白领多还是金融人群多，抑或IT人才多，来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求，从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。

定价被视为长租公寓效益的“加分项”，而在项目的盈利模型中，成本因素则从前端对定价产生影响。

“我的定位就是对标租赁住宅市场，每个项目都要进行调研，然后取值，如果做不到盈利就不会去做。”

据长租公寓行业人士透露，项目拿房成本在行业内不算高，占项目总租金收入的40%~70%，但加上装修摊销15%，营运成本10%，税费6%，还有工商、消防等各类费用，虽然它们的占比在行业内来说都不算高，但加起来也非常影响利润。

上述长租公寓人士指出，低成本的房源获取更多是机会型的，越往后套利机会越小，并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此，这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。