通过对三家长租公寓项目采访，《每日经济新闻》记者总结出三个盈利关键词，交通、配套以及品牌溢价能力。

窝趣创始人刘辉接受《每日经济新闻》记者采访时总结指出，距离交通节点近的项目获得更高投资回报率，位置优质的项目溢价空间大。

以窝趣在广州首个门店天平架项目为例，全年出租率约为98%，指标变化较快，去年租金上涨12%，并且实现连续两年上涨。

谈及原因，刘辉认为是交通通达度高，项目能够吸引广州核心商圈的客户，同时近几年门店环境得到很大的改善，加上窝趣提供增值服务，客户愿意为此支付较高的租金。

经营状况良好，刘辉测算，该门店的盈利周期将缩短至2.68年，低于行业平均水平。

刘辉告诉《每日经济新闻》记者，都说行业不挣钱，其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱，那为何大家要做亏本的买卖，基本上每个长租公寓项目的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）都能为正。

在项目获取的过程中，窝趣都会做测算，如果租期在10年，测算要求在4年实现盈利。

张仁勋告诉《每日经济新闻》记者，根据行业大势判断，未来的租金是上涨，租售比将回归到合理水平。以深圳为例，地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大，根据碧桂园对地铁物业的测算，综合平均水平，目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%~5%之间。

在刘辉看来，长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中，租金年均上涨幅度为3%，但实际涨幅高于该水平。

看好未来租金上涨的大势，增值服务和配套设施逐步完善，未来长租公寓有望获得更多的定价主动权，借鉴高科技成功和运用互联网思维，提高单店坪效，长租公寓的盈利水平将得到提升，盈利周期较长的矛盾将得到缓解。

●影响定价的因素

在影响定价的因素中，选址尤为重要。

以品牌公寓服务商魔方公寓为例，其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍，选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。

而在城市内部的选址，魔方公寓负责人告诉记者，这项要求更严格，基本上会选择城市中租房人群居多，周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区，因为整体而言，民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低，对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”