重资产改造，一般是金融机构通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目（商场、写字楼、酒店、旧厂房等）的方式获得标的，在成功买入后，通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式，对标的资产进行恰当改造，以便准确赋能从而有效改善物业现金流（租金收入）、提升物业整体价值。

资深地产人士薛建雄表示，这类物业一般在城市的核心地段，在确保价值的基础上，一些金融资本通过收购改造，或者通过私募基金等方式持有运营，提升资产的溢价空间。

“不过这类模式的周期较长，没有充足的资金实力，会难以为继。因此，在这类存量物业的改造中，地产基金就非常重要，其扮演了募资人、财务投资人、资金供给方的角色又兼具运营管理者的身份。”薛建雄认为。

实际上，改造的难度也与物业本身有关，相比之下，旧厂房、老公房一类老旧物业的改造空间较大。而产权仅剩10年~20年的写字楼、商场、酒店等物业，全面结构性改造的空间则很小，往往通过对配套设施以及定位的改换，来提升物业竞争力，这对成本、时间以及团队实力要求更高。

与重资产相对的另一种模式——轻资产改造，则相对运作门槛稍低。这类模式在实际应用中也更为人熟知，近年来频频兴起的长租公寓、长租办公、联合办公等都是目前较为主流的存量改造轻资产模式。

据了解，这类模式的实质是“二房东”改造的运营模式。通过租赁或合作的方式获得物业的使用权，之后进行改造和二次租赁，并通过两者剪刀差获得收益。

“这类模式的好处是对资金要求较低，但对团队的运营管理及改造能力要求高，而且在行业洗牌下，有资金实力和规模优势的企业才有更高胜算，目前也仅有魔方公寓、裸心社等少数几家企业效益较好。”业内人士表示。

抢占未来空间需一只“金”手臂

总体而言，无论重资产盘活还是轻资产运营，面对存量物业，企业的运作模式已经从“产销模式”变为了“资管模式”。就房企而言，也从利用单一资金买地造房，变成了通过优化运营盘活物业获取收益。

但值得一提的是，在实体商业衰落与多种商业业态过剩的双重压力下，传统的租售物业、商业运营等方式已经很难解压。而且商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖强度比住宅大，这也使得以往国内融资模式较为单一的房企，不可能实现较大的提升和规模扩张。