9月26日，微信公众号“香帅的金融江湖”发表了万科高级副总裁谭华杰所著的一篇万字长文——《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》。文中，谭华杰宏观分析了过去十多年中国房地产的走势。

文章指出，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点，而中国目前的城镇化率是56%，还在高速增长期之内。除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨，导致大周期终点提前出现，否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。

此外，作者亦表示，北京、上海两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。纽约是全球房价的锚，房价超过纽约是风险的开始，房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始，是逐步赶顶的信号。

以下为文章全文：

一、理解房地产价格的“大周期”和“小周期”

目前围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因，是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。

在开始讨论之前，我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期？这取决于我们如何理解“周期”这个词语。如果按照“周期性函数”的数学定义（要求其震荡具有稳定或有序的规律性），可以肯定地说，迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验。但如果我们根据“收敛定理”的定义，认为任何“可积且可导”的曲线，均可分解为谐波组合，那么一切连续波动的图形均具有周期性。因此，我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”，有一定的规律可循，但进行基数性量化较为困难。

下面我们从国际比较的角度来看看，美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少？中国的房价涨幅与发达国家过去相比，到底算不算太大？

1.美国经验

在我们的视野范围内，目前尚未见任何经济体，有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说，美国数据质量较高，但符合上述条件的数据，也只能追溯到1950年。与中国不同，美国有每套总价数据和成交套数，但没有平米数据，而中国则是有平米数据，而没有套的数据。

下面两张图表分别描述从1950年到2015年，美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅：