中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划3日完成缴款，近日将申请在基金业协会备案、深圳证券交易所挂牌交易。这是境内“首单非一线城市优质商业REITs产品”、“首单不依赖主体信用的REITs产品”，且创“同类型REITs产品成本新低”。
业内专家认为，作为完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品，该项目的顺利落地，把探索国内REITs市场发展的工作又向前推进了一步，也为二三线城市有真实需求的优质商业项目获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例。此外，其为下一步推动标准化权益型公募REITs发展，引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源，进行了有益的铺垫和探索。
优质项目走向资本市场
中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划项目负责人、中联基金执行总经理李艳介绍，本次产品发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.43%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行同类产品。
李艳介绍，目前国内可以在交易所市场和银行间市场通过不同的载体发行REITs产品，本次勒泰REITs是在交易所挂牌交易的资产支持专项计划产品。
从此前市场上推出的REITs产品看，基础资产多集中在一线城市，投资者也多认为一线城市项目更安全、投资回报更可期待。对此，本次中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划的市场调研机构及估值机构戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问部主管胡峰认为，近年来，国内消费市场明显呈现出主力人群年轻化、消费理念不断优化、消费需求不断下沉等特点，很多省会城市和活力非一线城市涌现出一批设计先进、管理优秀、业态丰富、体验感强、品牌适销对路的优质商业物业。由于供需矛盾的问题，这些标杆型项目往往成为当地年轻人各种消费活动的首选，它的商圈覆盖和影响力可能是整个城市甚至是辖属的县市，充沛的人流保证了项目经营收入的良好表现，且非一线城市项目投资成本相对较低，因此，这些项目的实际投资回报率和增长率表现往往优于一线城市项目。
稳妥去杠杆降成本
证监会债券部副处长闫云松认为，这单产品意义重大、方向正确、值得行业研究。他表示，近年来中央和国务院层面12次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式，高度依赖主体偿债能力，而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础，重视资产本身的质量，通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑，可以降低对企业自身信用的依赖，加快企业资金周转效率，优化企业财务结构，有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。
