对于可以引入租房市场的土地要求，方案明确指出，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。

陈国庆表示，“耕地、农用地肯定是不行的。严格讲是按权属确定的，必须是集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地。目前，主要分布在城市郊区、广大农村地区、以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地。”

对于未来这些集体建设用地建租赁房的前景，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，试点的城市多为发展规模较大的一二线城市，政策的出台增加了这些城市近郊区的发展机会，产业和企业的布局较多地围绕在近郊区市场上。

“预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革”，严跃进向央广网记者表示。他认为，这样的改革有三方面影响，其一是有助于发挥集体建设用地的价值，租赁市场成为盘活此类用地的很好渠道。其二，通过发展正规的租赁市场和产品，将有利地打击此类区域小产权房等租赁行为。此外，通过发展这些地区的租赁市场，将在这些区域形成更为科学的社区建设，有助于该区域后续的更好规划。

　打破原有土地出让模式 达成各方“共赢”局面

值得注意的是，试点方案提出，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

“这就给予了此次改革一个较好的民心支持。”严跃进强调，这意味着，集体建设用地不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织。这样的做法有助于村镇集体经济组织在盘活集体土地方面会有更大的积极性，也对集体组织形成了增收增利的效应，有助于推动改革步伐。

在原有的土地出让模式之下，由于供给租赁用地可能影响短期出让金收入，地方政府缺乏供应的积极性。加之租售比较低，房地产开发企业也缺乏投入积极性。明源地产研究院首席研究员刘策分析称，此次方案引入集体建设用地进住房租赁市场，对于各方不仅没有损失，反而对村镇集体和房地产开发运营企业都将是巨大的机会。

张大伟也表示，用集体土地供应出租房，是多赢的政策。他分析，相较于目前房地产开发商开发商品房用于出租1%~2%的年收益，而集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

多位受访专家向央广网记者表示，在集体组织主导下，房地产开发运营企业或将积极参与其中，未来建设大型租赁社区也不无可能。郭毅认为，合作开发运营的模式需要多方共同构建，集体组织可以选择出土地的方式参与其中，开发商等建设方可以参与规划建设，而第三方机构则可在最后的租赁业务中“分一杯羹”。