案例三

逾期迁户 卖房人被判违约

2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

同年8月13日，潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》，进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出，潘某遂提起诉讼，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

昌平法院审理认为，江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

法官提示：迁户诉求难支持

就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。

■法官析因

房屋买卖违约成本低

据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。从中看出，该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。