今年以来宏观经济走势一波三折，市场普遍看涨时转入下跌，在市场看跌时转入上涨，新旧周期之争不断。对于供给侧的改革推动产能去化、供给收缩分歧不大，但是对于需求端的走势则看法各异，其中一个关键变量在于房地产。房地产投资和基建投资历来是支撑宏观经济总需求的支柱，尤其是在去产能严格推进的阶段。随着房地产政策趋严，市场对于房地产销售、投资增速下滑的担忧较大，由此看跌经济总需求，实际上房地产投资增速已经超预期，并且将继续维持偏高速度增长。

去年9月开始，全国范围内陆续推出房地产限购等政策，到今年3月开始又一轮更为严格的全方位调控政策，全国房地产销售出现较为明显的回落，尤其是一线城市销售下跌。一般而言，销售领先投资半年到一年时间，市场推断房地产投资会加速下滑，年初以来普遍预期今年房地产投资趋于下行。但今年从2月开始地产投资一直较为强劲。至7月底地产投资累计同比增长7.9%，虽然较4月高点有所回落，依然高于去年全年的增长6.9%。

地产投资可以拆分成四部分，即建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资，其中建筑工程投资、安装工程投资是地产投资中比较典型的组成部分，其他费用主要是以土地购置费为主。今年以来房地产企业土地购置面积显著上升，1—7月累计同比增加11.0%，不仅高于去年全年的-3.4%，更突破了2013年9月9.9%的前期高点。相应地，土地购置费也从去年全年的6.2%迅速攀升至1-7月的16.1%。另一口径的土地成交价款累计同比则高达41.0%。实际上，从对累计同比的拉动角度看，1—7月地产投资7.9%的增长中，单土地购置就贡献了2.8%。今年4月6日，住建部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，根据房地产库存去化周期，确定房地产供给的规模和节奏。由此，土地供应必然会增加。

当前对地产的宏观调控以去库存为主要目标，但结构性的补库存需求也是存在的，主要集中在一线城市和二线城市。虽然这些城市拥有严格的限购政策，但潜在需求依然强劲，经历了前期购房热潮，现有商品房库存也较低。此外，一二线城市土地供给扩大后，获得土地的地产开发商也必须在一定时间内推进开工。三四线城市的房地产库存去化也是较快的，房地产投资的空间被打开。

今年4月至年底地产投资总体略有回落，不会出现迅猛增长，也不会迅速跌落，全年增速在7%左右，并不会像市场预期的那样大幅下跌，房地产市场投资的韧性将超出市场预期。作为工业品需求的重要支撑，房地产投资维持偏高速增长，再叠加供给侧改革、环保限产，供需缺口继续朝着有利于上游工业品价格的方向演进。