实际上，在煤炭“黄金十年”里，不仅房地产，榆林市依靠煤炭经济已经成长为陕西省内仅次于省会城市西安的第二大经济体，超过咸阳、宝鸡、渭南等关中城市，成为驱动陕西经济“弯道超车”的一个重要引擎。

可随着煤炭不景气，这种“牛气”在2012年轰然倒塌。“能源经济破灭，陕北富豪和中产财富缩水，无力持续购房。而泡沫期的陕北投资客、本地能源客户一旦退出，市场剩下的客户就是中低收入客群。这些人群无力承担之前炒起来的高房价，楼市只能被迫回落。而有的在前几年就入市的豪宅，并没有适时研究客户需求的变化，所以造成了滞销。”从业十年，唐果的观点是，“西安市场刚需化面貌日益突出，做得好没用，客户还是买不起。改善客户普遍中年，相对比较挑剔，所以市场迟迟难以激活。”

而自称早“售罄”的曲江南湖别墅项目，在2016年，也丝毫不见入住或装修的痕迹。

易道顾问机构测算，截至2016年7月，西安别墅存量面积为112万平方米，按照近一年的月均销售速度，消化周期达到30个月；再算上洋房、大平层，全部豪宅存量为427万平方米，消化周期更是达48个月，远高于普通住宅市场22个月的消化周期。这意味着，粗略来看，西安豪宅消化周期目前还有33个月。

“好邻居”郑州成新金主？

“同样是省会，南京、济南千人疯抢，合肥、郑州房价‘上天’，为什么西安这么弱？”在西安上学、工作近10年的孙晴十分不解。

她是西安高新区一家大众汽车4s店的业务员，单身，容貌姣好，业务能力强。在4s店生意最好时，很轻松就月入过万。但也和很多“会挣钱”的女子一样，孙晴极会花钱，每个月用来买衣服、化妆、人际交往的花销近万。所以，尽管看似风光，但孙晴的实际存款并不多。

2013年，孙晴被一则“单身时有了栖身之所，恋爱时多了待嫁资本，结婚后添了安全感”的广告启发，用身上仅有的20万存款在长安区大学城买了属于自己的小窝。其时，楼价为7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房后，注重生活细节的孙晴又拿出20万，做了不错的装修。

但新房子还没住多久，孙晴就被派往北郊另一家4s店工作，“长安区离北郊太远了，上班不方便，只能在北郊租房住。”

2016年，4s店生意大不如前，孙晴收入锐减，为了减轻房租房贷压力，只好暂时把新房租出去补贴房贷。但问题来了——由于是新小区，入住率不高，周边又都是穷学生，房子迟迟租不出去。这让一向淡定的孙晴十分苦恼，“说好的‘郑州炒房团’呢？”