“规模论”驱动高杠杆发展

《证券日报》记者注意到，借中期业绩发布之际，有些房企提升了年度销售目标，包括融创中国、龙湖地产、旭辉控股等房企，部分房企增调幅度甚至高达40%以上。

兰德咨询总裁宋延庆表示，房企正处于猛踩油门的状态，而房企规模越大，品牌知名度越高，拿地、贷款、找人、采购等就由于优势。以融资成本为例，30亿元销售规模的房企，有息负债平均息率（资金成本） 9%-12%；300亿元上下的房企，这一指标为6%-9%；超过1000亿元、或者3000亿元的房企，这一指标为6%以下。

加上企业规模越大，现金流越均衡，也有利于对冲市场周期和部分项目失败的风险，因此房企执着于追求规模发展，而快速壮大规模的途径，则主要借助于高杠杆运营。

事实上，有统计数据显示，截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。

另有分析师称，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投资增速提升，从2018年-2020年房企信用债还款高峰期来临之际，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，若销售回款不能及时提升，将导致企业面临更大的资金压力，甚至需要甩卖项目才能生存。

届时，龙头房企将迎来更大规模的并购，从而实现低成本购入更多土地储备，进一步做大做强，行业集中度将进一步提升。