商办类项目市场需回归健康

有业内人士指出，“商改租”所指向的并不仅是住宅市场，也意在对此前一段时间混乱不堪的商办类项目进行整顿。亚豪机构统计数字显示，以北京为例，2017年初至3·26新政当天，北京地区成交商办类项目9933套，其中“类住宅”占比为60%，而3月27日至8月上旬，北京地区商办类项目成交量低于1500套。

北京的主要产业都集中在四环内甚至三环内的中心城区，但在五环甚至六环路沿线的一些地区却还密密麻麻地排列着商办类项目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四环外，由于其周围没有相关的产业环境而几乎被农田包围，开发商不得不将其改造为“类住宅”。

郭毅分析说，此类现象与上海相似，有政府规划地块使用用途失当的问题，“商办类项目的地块首先应当根据地块本身的区位条件来规划，周围没有相关产业的不应规划为商办类项目地块。此外，既然规划了商办类地块，就应当将有关产业转移至地块附近的区域，让商办类项目有需求。目前的做法是产业并没有转移过来，附近居民只有住宅需求没有商业办公需求，开发商不得不顺着市场走改建成‘类住宅’。”

京沪两地限购令施行后，“真商办”取代“类住宅”，开发商“疯狂”拿地的情况有所收敛。金羽对记者说，之前开发商以商办类项目的名义拿地，是一种“讨巧”的做法，无论是拍得了商办类还是住宅类用地，实质上都是为了“疯狂拿地，疯狂盖住宅”。“京沪两地的新政让商办类项目回归‘真商办’成为一件好事，开发商拿地前要想清楚能干还是不能干，不能干就别干。万科总经理郁亮说得很清楚，‘当好农民种好地’，既然是商办类项目，就按照商办类项目进行开发，否则就别拿这块地。”

随着一系列对商业地产项目的整治措施，开发商似乎也感到转型迫在眉睫。8月上旬，北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋和旭辉等旗下有诸多商办类项目的开发商“抱团取暖”，成立了北京商办联盟。北京保利提出“构筑房企资产联盟”，无论租售，都将商办类项目进行长线运作。

中国房地产业协会和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在商办联盟成立仪式上表示，商办类项目的存量时代已经到来，增量时代一去不返，“以前是卖房子，现在是卖服务。”蔡云说，新的市场环境要求房企角色从开发商逐渐转为运营商，并考虑新的问题，比如怎样将资产证券化；如何进行有效的运营和管理；产品形态上如何寻求突破等。（记者 银昕）（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第35期）