“商改租”的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明确提出，“一旦‘商改租’，10年内不得转让”；南京也提出，“改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让”，广州则称，“改建后的租赁住房不得销售”。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“商改租”与此前房企自持物业的相同困难是开发商的资金安全问题，相比于买卖市场上的快速回流，开发商一旦自持物业用于出租，则完全是另一套商业模式，回报周期较长，对开发商来讲是极大的压力。她预测称，假使“商改租”真能成功推行，客观上对租赁市场肯定是一个促进，开发商和运营商会推出类别更丰富的不同档次的产品，但对租房人群来说未必会是好消息，“这样一来，一二线城市的房租估计会普遍上涨，开发商通过提供高品质租赁房屋，以及周边配套增值服务的方式提高‘客单价’，以达到尽可能缓解资金回流压力的目的。”

金羽也有相似的感受，尽管最近找上门来的万科旗下的项目经理很多，但至今没有一个人拍板决定将项目交给泊寓进行长租公寓运营。“‘商改租’对开发商来说并不是最优选择。”金羽告诉记者，京沪两地在建商办类项目即使受到限购令影响，但其前期开发投入是按正常商办类项目成本进行投入的，若将其改造为长租公寓，则意味着还要付出另一部分成本，去换取一个并不能有效、快速形成稳定现金流的租赁模式，这并不是一笔划算的买卖。

实际上，“商改租”一直在进行着，此前也无城市明令禁止，只是最近一段时间相关部门有意识地将部分商办类项目“引导”至租赁市场。据了解，绝大多数集中式长租公寓品牌均是自持或寻租商办类项目后将其改造成长租公寓，这套模式已经存在了多年，开发商和运营商也并未找到获得高收益的办法。“最近一年多以来我国密集地出台推进租赁市场发展的政策，归根结底就是在做一个加法和一个减法：增加租赁住房的供应量；降低选择租房的各种阻力。”张大伟认为，“商改租”只是提高供应量的一个方式而已，最近出台的关于使用集体用地建造租赁住房的政策同样是为租赁市场提供增量，“租购同权的提法则是减法的一种形式。”

“以北京为例，目前租赁市场的规模有一千多亿，即便将所有‘类住宅’都‘轰进’租赁市场为其提供增量，对供应端的改变也不会立竿见影。”金羽分析说，租赁市场长期以来的问题并不只是“供应不足”，而是“收益率低”，允许“商改租”只是加大供应，“还是希望上述几地的有关部门尽快出台‘商改租’的实施细则，才有助于开发商制定具体方案。”