在共有产权住房的退出和上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

但《办法》对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

“共有产权住房北京方案最大的特点是，对未来房租收入和房屋溢价怎么处理，界定得更清晰一些。”我爱我家副总裁胡景晖告诉《中国新闻周刊》。

在顾云昌看来，这样的做法，既保证了共有产权住房在保障房体系内不断循环使用，又兼顾了购房者适当的增值收益，“购房人买房也是一种投资，投资的部分也需要保值增值，但政府补贴的部分不能平白无故地享用。”

国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。

对既有保障房制度的纠偏

北京推出的共有产权住房，严格意义上来说，并非一个“新物种”。在很大程度上是从自住型商品房演化而来。

这个项目可以看作是北京市最早的自住型商品房，只不过在当时还没被正式命名。但限制条件已经明确：摇号购房，自拿到房本之日起5年内不得出租出售。

2013年10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。

这份意见为“自住型商品房”大致划了几条红线，比如，在套型和建筑面积方面，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；在售价方面，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。对于房屋的再次出售，规定原则上5年内不得转让，5年之后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

这份意见并没有对“自住型商品房”进行定性，但实际上是从最初的保障房范畴中划了出来，成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态。

但在顾云昌看来，自住型商品房的定位和规则制定都是不清晰的，“什么叫自住型商品房？立足点还是商品房，但又不让出租和转售。”