假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，首先能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；第二，国企有很多区位优越（往往位于中心区）但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系；第三，基于国企盘活存量物业、整合政府已投资或运营的租赁住房供应，能稳定或降低租金水平；第四，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势；最后，新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市、“先租后买”，这是新型城镇化的应有之义，也迈出内需社会的关键一步。

当然，在市场秩序构建和机构租赁培育上，国企需要发挥引领和带头作用，但租赁市场需求规模巨大、结构复杂，不仅需要长期投入，还要找到盈利点才能可持续发展。

因此，要发挥市场和社会在增加有效供应、创新供应模式和经营模式上的作用，需要金融、土地、财税、立法、行业管理等多个领域联动。

地方政府在降低用地和空间成本上要让市场看到盈利前景；行业监管重点要从新房转向存量房，从偏重短期GDP转向公共财政和民生建设框架下的长远增长红利；在税收优惠上，各地方要尽快让中央的政策“落地”；金融支持上，支持租赁企业发行政府担保债券、启动不动产证券化。只要土地和税收成本下降了，金融支持解决了流动性问题，盈利空间就出来了，市场参与的积极性就一定会上来。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）