但在我国，多数城市的公办基础或义务教育基于户籍人口规模配置，由于租房者多为非户籍或新市民，且租赁往往会增加区域内人口基数及对公办教育的需求，导致以教育为主的公共服务“僧多粥少”，必须靠产权住房和户籍来配给。

目前，我国各大城市私人散租占据90%以上份额，不考虑政府公租，机构租赁占比不足5%。在私人散租绝对主导的格局下，租赁市场一般集中于老城区。但是，受制于既定的教育资源分配格局或空间资源限制，老城区新增公共服务的难度很大，多数租房者难以分享到公办教育等资源。

相比私人散租，不管是增配公共资源还是协调管理部门，具有公共属性的企业租赁都有利于弥合公共资源供求鸿沟。问题是，目前一线城市商品住房租金回报率在1.5%~2%，二线城市也才2%~3%，但新房开发收益达7%~10%，这使企业参与租赁的积极性并不高。

相比新房开发和销售，REITs、MBS等不动产证券化产品在我国严重滞后，租赁经营投入产出“期限错配”严重，现金流压力大。同时，当前排名前30%的龙头开发商，60%的已进军租赁公寓，上千家长租公寓也涌现出来，但很多企业进军租赁市场，或意在圈占存量工业和商办用地，获取土地转用途（工业商办“改租赁”）的溢价；或意在套取支持规模化租赁的政策红利；或将处于价值“洼地”的旧村、旧屋“包装”后提高租金；或打着租赁的幌子，借助“以租代售”套取物业销售价值。由此，很多市场化的租赁企业并非致力于长期租赁经营，也无法攻克租赁市场“屡提不振”的两大“痛点”。

综上，当前我国租赁市场的基础秩序尚未建立起来，租赁产品供应（以大户型、高租金的商品租赁房为主）不匹配新市民的租赁需求，租赁公共配套严重缺失。

但是，租赁需求已迅速崛起，“先租后买”更是城市白领的普遍选择，他们对于租赁的需求和城市基本公共服务需求亟待满足。由此，主要解决外来人口和大学毕业生等新市民住房需求的租赁市场，在当前既是“不完全市场”，又是“公共品市场”，需要积极的公共政策介入。