房屋遇到了“查封”，没想到又碰上“限购”，张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路：先提起上诉，启动二审程序，然后在义乌市法院提出执行异议，请求解除查封。查封解除后，再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实，以确定房屋是在限购政策出台前买的。

两地诉讼 房屋解封终于过户

2012年至2013年，段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先，他向义乌市法院提出执行异议，后被驳回。之后，他向法院提出执行异议之诉，审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产，因此裁定中止诉讼。2013年7月，一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息：义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。

接下来，段律师又在北京的二审开庭中，向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复，其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定，二中院于2013年11月作出二审判决，支持了张凯的诉讼请求，要求李先生协助办理过户手续。

买房4年多后，张凯终于取得了房屋产权。

再玩失踪 卖家坐不上高铁终现身

判决生效后，房子终于转到张凯名下，但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决，张凯多次联系李先生要支付尾款，但对方迟迟不肯露面。

又过去了一年，“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭，要求他支付尾款40万元，并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”，他再次找到段律师求助。

经过考虑，段律师提出反诉，由于李先生违约在先，没有按合同约定办理过户，应当以房屋总价140万为基数，支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日期间的违约金。

2015年3月，丰台法院作出判决，张凯以40万元为基数，承担迟延支付房款期间的违约金，李先生以140万元为基数，承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后，张凯仅需支付李先生尾款30余万元。李先生随后提起上诉，不久后二审法院维持了原判。

判决后，张凯主动履行判决，但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任，他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库，李先生发现自己无法购买高铁票。无奈之下，他终于现身，此案也彻底了结。

案后说法

“一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言，张凯的案子虽普通，却是他职业生涯中办得最操心的一个案子。

张凯在买房过程中遇上了诸多意外：卖主不配合办理过户；房子被法院查封；还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面：

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焦点

如何解除对房屋的查封？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以，张凯可以提起执行异议，请求法院解除查封。”段律师说。