昌平法院审理认为，江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。
法官提示：迁户诉求难支持
就卖方来说，出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况，以及自己是否能够履行将户口迁出的义务，如不能履行，可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说，如果有迁移户口的需求，也应要求卖方提供户口登记情况，并约定违约责任。需要特别注意的是，该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用，因户口迁移属于行政机关的行政职能，不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况，法院也只能判决其承担违约责任，无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时，对户口问题应尤为关注。
■法官析因
房屋买卖违约成本低
据昌平法院统计，2015年至2017年上半年，该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件，占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%，所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。从中看出，该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。
昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。法官告诉北京晨报记者，2015年以来，北京二手房的房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，昌平地区房价大幅度攀升。其间，昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。
通过分析，法官发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。而按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，而房价上涨幅度过快过高，违约成本已低于房价上涨带来的利益。
政策性因素影响履约
在二手房交易过程中，财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。
