第三张图是更细致一些的面板数据，在27个国家和地区共1046个样本年份数据中，1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段，出现严重衰退的14段。

从上面多个经济体的历史数据来看，日本市场的持续下跌是孤例。迄今为止，日本创造了发达国家地价下跌22年的最长记录，也是房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一个案。在快速城市化阶段，尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前，名义房价很少出现超过2年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。

接下来，我们考察在类似中国当前城镇化水平阶段，其他国家房价变动情况。

一个显著特征是，几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家，房价都经历着较大的上涨。

在量化研究的基础上，我们发现，判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。