尽管2018年市场不易，越秀地产（00123.HK）还是完成了年度销售目标。
2月27日下午，越秀地产发布2018年报，数据显示，公司累计合同销售金额约577.83亿元（人民币，下同），同比上升约41%，约占2018年销售目标550亿元的105%。
综合营业收入、核心净利润、毛利率、净借贷比率、账上现金等多个财务数据，越秀地产均呈现不同程度的同比增长，在融资成本方面，因着国企优势，依然保有较低水平；但在现金至上的行情下，公司回款不畅，去年的销售回款率仅72%，属于偏低水平。
越秀地产对新的一年市场判断并不乐观，董事长兼执行董事林昭远表示，2019年的投资强度将略微下调。越秀地产对全年销售目标的设定较为保守，只求达680亿元，增幅为17.68%。
收入转跌为升
凭借下半年的业绩结算，越秀地产终于挽回2018年上半年收入同比下滑15%、净利润11.2亿元仅上升7.8%的颓势。
年报显示，2018年，越秀地产全年营业收入为264.3亿元，同比上升11.1%，尽管增幅不高，但总算是转跌为升。
相比收入，越秀地产的利润水平表现得更好。2018年，公司毛利率同比上升6.1个百分点至31.8%。全年毛利约为83.9亿元，同比上升37.4%，而核心净利润上升19.6%至28.1亿元。
作为国企，越秀地产在融资上依然有不可多得的优势，尽管因为资金面趋紧，导致市场的融资利率走高，公司的实际借贷年利率也从2017年的4.3%上升0.52个百分点至4.82%，但依然远低于行业水平。
2018年，越秀地产在境外发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债券，票面息率分别为4.875%和5.375%；在境内发行人民币8亿元3年期和人民币7亿元5年期公司债券，票面息率分别为4.24%和4.25%。
除却融资优势，更难得的是，越秀地产是唯一一家拥有香港上市REITs的内房股。
在住宅调控常态化的背景下，以住宅开发为主的发展模式的抗风险能力弱，而单纯依靠商业地产又受到资金沉淀大、投资回收期长的制约，越秀地产通过越秀房托（00405.HK），打造双平台模式，将商业地产作为公司发展的稳定器。
报告期内，越秀地产持股36.12%的越秀房托持有出租性商业物业约97万平方米，全年收入为20.3亿元, 同比上升 9.6%；可分派总额是 8.50亿元，同比增加2.8%，越秀地产可获得的现金分派是3.07亿元。
不过越秀地产称，今年应占联营实体整体净贡献同比减少32.6%至4.47亿元，主要是由于越秀房托的盈利贡献减少。
而2018年12月，越秀地产将杭州维多利商务中心2幢物业出售给越秀房托，交易对价是5.9亿元，这样的好处来得直接——公司亦可透过出售事项，一次性收回杭州物业的投资以及获取投资溢价。
与此同时，2018年底，越秀地产还以26.18亿元的价格，出售广州越汇77.79%的股权及债务，买方由一号基金全资拥有，是越秀地产的关联公司，此次出售事项将录得除税后收益约3亿元。
由于人民币贬值的原因，2018年越秀地产的汇兑损失达4.16亿元，而2017年公司因汇率获得2.75亿元收益。
销售目标增长保守
大湾区规划新鲜热辣，自然成为房企业绩会上的热点讨论话题。
林昭远表示，2018年越秀地产90%的投资都在大湾区，看好大湾区的发展，也相信公司能在大湾区的发展过程中获得更多发展机会。
2018年，越秀地产在广州、苏州、武汉等城市新增16幅土地，使公司总土地储备增长19.3%至1941万平方米，其中86.3%位于大湾区、长三角和中部三大核心增长区。年报显示，目前越秀地产已进入广州、香港、江门、中山、佛山等五个城市。
2019年全年，越秀地产，其中，大湾区、长三角、中部地区和环渤海地区分别占比58%、15%、16%和11%。
然而，出于去市场谨慎的判断，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率仅为18%，即便今年的可售资源达到1312亿元。
越秀地产认为，2019年，房地产行业作为国民经济的重要支柱，预期总体保持平稳，而房地产市场政策将保持连续性和稳定性，着重因城施策和政策优化，加快建设房地产市场的长效机制，一二线城市进入平稳发展期，但三四线城市下行压力较大。
林昭远表示，2018年的行业调控给市场带来巨大压力，公司针对市场规模的变化，除了调低了今年的销售目标，投资强度也会略有下调。
融资方面，因2018年汇兑损失较高，财务总监兼执行董事陈静表示，公司今年的融资重点将会放在境内。
越秀地产认为，房地产业总体仍处于稳定发展期，但商业地产、养老、长租公寓等业务依然存在不少新机遇，2019年公司将重点孵化这些新业务。
在城市更新方面，越秀地产将继续发挥国企资源优势，深化与广州地铁的“轨道＋物业”的合作模式；养老地产方面，在营运现有项目基础上，拓展新项目，打造多层次的医养结合养老模式；长租公寓方面，也将重点推进国企存量项目合作和轻资产运营模式，此外也将小镇、教育等业务的发展。
截止至2018年12月31日，越秀地产账上现金及等价物为271.6亿元，同比升上30.6%，净借贷率从年初的72.8%下降至61.2%。
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