商品属性的核心在于，有交换才能产生价值，否则就不叫商品。最近，全国各地的房产调控开始升级，大家都不约而同地实施一个新规，就是取得商品房产权以后几年之内都不得交易，石家庄比较夸张，部分房屋取得产权证以后8年不得交易。

从市场交易端进行调控，从理论上讲是行得通的，毕竟炒房就是频繁买卖才可能产生差价，才可能不断推升房价上涨。但是，只在交易端进行限制，效果是不是一定好呢？前面说了，房屋的商品属性就是交换产生价值，限制交换，理论上就是让价值固化，或者随着时间的推移而降低。但是从这么多年调控的实际情况看，交易端的限制其实效果未必会好。这里面，各地不是一刀切地限制交易，而是部分区域，那么其它区域会不会引发新的上涨呢？我们还知道，以前的经济适用房，其实也是有产权过渡期的，那么这样的做法究竟有没有降低房价呢？

从另一个角度看，为产权期限设置锁定期，限制得最多的是二手房交易，对于实际存在的刚需来说，会加速流向开发商的一手新房，这样同样会推升房价，甚至会造成新的抢购潮。其实，这样的情况在不少地方已经出现了，比如成都最近就出现了很多个秒光盘，一开盘就卖光，几千人基本靠抢，不为其它，就是因为不在限购区，而且是限了价的，基本都比周边便宜10%以上，买到就是赚到。产权期设限会让二手房房源减少，但各种各样的需求未必会减少，它们就会向能买得到的资源流动，如果再来个“初衷良好”的限价，那完全就是给投机者钻空子提供千载难逢的机会。

房地产调控的根本，不是要改变商品房的商品属性，而是要降低居高不下的房价。那么，这个房价是怎么构成的呢？老生常谈了，五六成的地价，加上两成多的建安成本，再加上销售成本和开发商利润，房价就是这样起来的。简单地回答这个问题，要降房价很简单，首先是降地价，但土地的资源禀赋功能在短期内无法改变，甚至中长期都无法改变。从全国各地特别是一线中心城市的情况看，地价的下降几乎是不现实的。既然如此，房价要下降，其实是很难的，你就算打八折，把开发商的利润和销售费用都刨除掉，地价的刚性支撑还是存在的。怎么解？农村集体用地？那些地都在什么地方？配套完善不？最终的出售主体是农民集体还是会最终收归政府？大家不要太乐观。

土地价格对房价的刚性支撑存在，购房的刚性需求也存在，这个刚性需求其实都不是居住这么简单。试想在中国经济的所有领域，哪个有房地产市场的杠杆高？我们强调去杠杆，但房地产始终是只听楼梯响不见人下来？不管你三成首付还是五成首付，杠杆是客观存在的，而且由于几十年的累积，这个杠杆链条已经根深蒂固，已经绑架了太多的金融机构，几乎所有银行都将房贷当做优质贷款来做，因为有不动产抵押，而且存量庞大，你怎么去？银行可不可能全面停止并收回开发商贷款？能不能取消购房的按揭改为全部一次性购买？就目前情况看，这是不可能的。况且，即便M2的增速降低了，但存量还是很庞大的，160多万亿，惯性增长的增量怎么去消化？

中国的高房价是多种因素共同造成的，头疼医头脚疼医脚挤牙膏式调控不能解决任何问题。刘柯