每经实习记者 吴抒颖 每经记者 郭荣村 每经实习编辑 梁秋月

经历了一段时间的开发大潮后，商业地产正面临着整体供应量过剩的局面。此番背景下，包括万达、华润和大悦城等在内的房企纷纷将“轻资产”视作“救命稻草”。

何为轻资产模式？业界的共识是，“轻资产”指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

这意味着“轻资产”模式更加考验开发商的物业管理、商业运营和资本运作的能力。在竞争激烈的商业地产领域，开发商如何冲出重围，则是值得探讨的问题。

房企如何试水“轻资产”？

作为“轻资产”模式的先行者，凯德集团在中国已有十余年的“轻资产”运营经验。

凯德运营模式的重点是“地产开发+资本运作”。凯德先与机构投资者合作发起基金并按照一定比例出资，此后充当基金管理人，从而获得管理收入并拓展房地产资产管理领域的业务，为凯德提供了稳定长期的资金来源。

此外，凯德集团还通过参与发起的私募基金介入到房地产的开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时获得较高的溢价收益。

年报显示，截至2016年12月31日，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元，此外还管理5只房地产投资信托（REITs）和14只私募基金。

据凯德集团中国区首席执行官罗臻毓透露，目前凯德中国有11个商场打包在新加坡信托，整体回报率在7%以上。

凯德在国内有不少效仿者，大悦城是其一。2017年8月17日，大悦城地产发布公告称，公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金，寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，并升级改造为大悦城品牌商业项目。这是大悦城地产的“大资管”战略的重要一步，其实现的路径类似于房地产投资信托（REITs）。

作为国内试水“轻资产”较早的万达，它的主要运作模式则是对外输出管理。万达集团董事长王健林的解释是，“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理系统。产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”