每经记者 蔡鼎 高涵 每经编辑 文多

美国两大抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），简称“两房”，共同建立了美国房地产贷款的二级市场。2008年，美国进入次贷危机最紧急时刻，难以为继的“两房”股价开始暴跌，2008年全年累计双双暴跌超过97%，走到了破产的边缘，后被美国财政部“救市”接管。

回顾过去几年，“两房”对自己的表现如何打分？如今，会采取怎样的策略降低风险，避免重蹈覆辙？作为半官方机构，对于美国房市，“两房”又如何判断？房利美经济战略研究小组（下简称“房利美研究组”）在接受《每日经济新闻》独家采访时指出，如今美国住房抵押贷款标准变得比过去更严，美国房市目前不存在泡沫，且经济大环境也没有恶化的迹象。

“两房”崩盘迫使政府出手救市

房地美和房利美均是由美国国会创建的政府支持企业，在美国住房金融体系中扮演着重要角色。

“两房”为美国房市提供流动性、稳定性和抵押贷款市场的购买力，主要业务都是在美国房屋按揭贷款二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的按揭债券，以较低成本集资，赚取利差。

《每日经济新闻》记者查阅“两房”2017第二季度财报发现，房利美二季度净利润达32亿美元；房地美二季度净利润16.64亿美元。而按照联邦政府救助“两房”的协议条款，“两房”应以股息形式按季将大部分利润上交美国财政部，其中，房利美在今年二季度已向美国财政部缴纳28亿美元的股息。

为何“两房”要向美财政部交付股息？这都源于当年的次贷危机。

2008年，美国房地产市场开始出现衰退，“两房”在2008年股价双双累计暴跌超过97%。次贷危机时期，“两房”拥有超过5万亿美元的抵押贷款证券和债务，而其中光是债务就有1.6万亿美元。

在次贷危机持续，房贷市场低迷、法院拍卖房屋大幅增加的情况下，美国财政部于2008年以总计1875亿美元的代价，接管了濒临破产的房利美和房地美。美国政府当时接管“两房”的举措也被形容为“数十年来规模最大的政府干预私有金融市场的行为之一”。

2010年6月16日，因股价以低于1美元的价格交易超过30天，“两房”应美国联邦住房金融局要求从纽交所退市。退市后，两房的股票继续在柜台交易（又称场外电子交易板）。

美国广播公司报道，如今“两房”仍占有美国房贷市场的半壁江山，控制了全美约半数的住房贷款。据彭博社8月初报道，美国联邦住房金融局（FHFA）发布报告称，年度“压力测试”结果显示，一旦爆发新的经济危机，“两房”可能需要近1000亿美元的纾困金。