作者 宏皓

近期，万达一系列动作掀开了房地产行业冰山一角。出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？

王健林大量减持资产背后的真相是什么？笔者认为，万达一系列动作掀开了房地产行业冰山一角：房地产行业如何转型升级，房地产行业旧的商业模式结束了，以及房地产企业偿还债务的压力越来越大。

统计数据显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房地产企业面临前所未有的债务考验与转型升级的考验。

先来看看万达的情况。7月19日，王健林首次对外交底万达商业负债情况：万达商业的贷款加债券约2000亿元，账面现金1000亿元，与融创、富力交易后，万达再收680亿元现金，账面现金达到1700亿元，现金流将大幅改善，万达将清偿大部分债务。数据显示，目前存量债券规模超过100亿元的房地产企业数量已达36家，万达以超过800亿规模位居第一。

房地产行业旧的商业模式结束后，房地产企业压力越来越大，部分开发商要扛不住了。

笔者认为，万达调整战略反映房地产企业的现状：房地产行业旧的商业模式结束了，赚钱越来越难了，偿还债务的压力越来越大了。从明年开始，地产行业未来四年的偿还债务规模，都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模就达1.698万亿元。

房地产企业偿还债务规模攀升同时，融资渠道依然没有好转。数据显示，7月以来，房地产企业内地发债421.6亿元。今年以来，房地产企业国内发债规模2216.71亿元，较去年同期的7478.61亿元，大幅下跌70.4%。而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业逐渐进入整合阶段。

万达集团从两年前开始提出转型，万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法。王健林不想再做地产商，那他想做什么呢？万达集团战略是这样调整的：首先是全力发展创新型、轻资产业务，例如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。

所谓轻资产业务，例如，轻资产类万达广场，内部是这样划分的：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。