改善型普宅价格超越别墅

市场对改善型产品的饥渴，同样反映在别墅市场上。

亚豪机构市场数据显示，今年前7个月，北京住宅的成交均价为45967元/平米，相当于别墅价格的1.07倍。这也是北京自2006年开始网签以来，住宅均价首次超越别墅。

据介绍，这种现状还将在未来得以延续。从今年取得预售许可的两类产品来看，住宅备案均价仍然高于别墅，这预示着至少在今年之内，住宅价格将持续超越别墅。以大兴南五环周边为例，中铁建和绿地两项目的预售价格分别在73000元/平米和75000元/平米，而同区域的叠拼别墅备案价格为70833元/平米。

另一方面，别墅成交量也陷入了苦战。数据显示，今年7月北京别墅市场仅实现成交353套，成交面积7.97万平方米，环比分别减少9%、22%，同比更是出现54%、65%的大幅下滑。

有业内人士表示，眼下北京改善产品不少都是从把控总价出发去设计产品，而非单价。对于定位改善家庭、户型面积相对较大的别墅产品，必须要将总价控制在改善客群可接受的范围之内，在单价上做出让步成为部分房企的选择。

【分析】

“地段定价”或不再延续

目前，不仅北京新房供应在地段方面的价差逐步缩小，在土地市场这种趋势或也将延续。

就在8月1日北京本月首场土拍上，位于东城区的永外大街地块颇受关注。然而拍卖当天，该地块却由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下，溢价率仅为0.5%，楼面价则为5.2万元/平方米。

实际上，该地块限价是抑制房企热情的主要原因。根据土地出让规定，该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过9.4万元/平方米。而临近的融创使馆壹号院目前销售均价已达到15万元/平方米左右。另一方面，该用地住宅部分执行的“90/70”也成为一大短板。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从2017年8万+住宅成交当中，套均面积在90平方米以下的占比仅为4%，而套均面积200平方米以上产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

在业内看来，相比于前些年购房“地段地段还是地段”的黄金准则，目前改善型客户更倾向于去考量产品的综合素质，这也是郊区项目价格受到认可的重要原因。

郭毅介绍，今年前七月，北京商品住宅签约量也不过15071套，创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而，与整体楼市低迷之势有所不同的是，新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完，甚至出现“夜光盘”的极端案例。

“这折射出了市场分化，北京市场新房全面热销的时代已告结束。”郭毅表示，项目冀望于在竞争中获得领先身位，需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中，价格的高低并非绝对数值，而是对标项目周边的一、二手房定价取得相对优势，再叠加地段与产品要素。

本版采写/新京报记者方王洋