虽然魔方以公寓租金试水已经在资产证券化领域迈出了不小的步子，但在投资界看来魔方公寓仍然不能算是真正意义上的REITs。

“REITs是面对普通投资者的公募产品，而魔方这款产品是面对机构投资者的。此外，REITs在很多国家的发行往往会有税收优惠，政策的支持也是重要的一个方面。”一家咨询公司投资部经理说。

今年魔方在公寓试水证券化之前，万科2015年发行的鹏华前海万科投资基金，被称为国内第一单涉及不动产的公募基金。

以总建筑面积约6万平方米的前海万科企业公馆这一商办楼的租金收益权为基础资产，鹏华前海万科这款具有债权性质的证券产品发行规模上限为30亿元。虽然是公募产品，但该产品的投资门槛高于股票及债券或基金：最低认购金额为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。

参与者：开发商、房产中介公司

市场传出证监会正规划REITs相关规则之际，已经有房企率先进入了长租公寓市场。谁可能会成为长租公寓REITs主要的发行人和参与者。

研究人员指出，目前涉及长租公寓或公寓管理的市场主体，主要包括开发商、公寓运营商、房产中介公司及酒店集团。

记者近日从旭辉集团方面了解到，该公司正计划扩展长租公寓市场，今年拥有约2万间公寓。同时，旭辉成立的公寓运营平台，还将在外界进行拓展，管理市场上其他的租赁类公寓。不久前龙湖在上海也透露，其在闵行的项目将引入名为冠寓的租赁平台。而万科在北京等城市，去年以来拍得了多块只租不售的项目。在业界看来，万科拿只租不售的土地，意在加仓长租公寓市场，增加其在住房租赁市场的份额。

对开发商来说，虽然此前没有租赁REITs这类金融工具的支持，但已经有房企率先涉水长租公寓。借助其开发项目的先天优势，包括龙湖、万科、凯德旗下雅诗阁等在内，一些先行的开发商甚至已经形成了其独立，且有一定运营经验的公寓租赁运营平台。

另一个重要群体，则是较为专业的公寓运营公司或酒店集团。今年试水公寓租赁证券化的魔方公寓，正是该群体的代表之一。酒店管理集团虽然有较强的管理优势，但线下房源资源的获取成本相对较高，获取渠道也较开发商及中介公司要少。

业界人士告诉记者，长租公寓中除了开发商以外，一个不可小视的群体是房地产中介公司。

在存量住房租赁领域有着先天优势的房地产中介公司，也正逐渐成为中期租赁公寓的参与者。这其中链家的自如以及我爱我家的相寓等平台，借助二手房中介渠道拥有房源的优势，通过线下导入等方式，在分散的公寓租赁领域占据了一席之地。

有中介公司人员告诉记者，链家等中介公司手中的公寓房产并非其自有，而更多扮演着“二房东”的角色。

“凭借海量线下资源，像链家这样的超大型中介公司往往有大量的中长租赁的客源及房源信息。中介公司以运营管理者的身份，与房东签署时间不等的租赁合约，往往在2年以上。获得租赁授权后，中介公司对房屋简单装修后可以在极短时间就将房屋出租出去。因此像链家这样的房企中介公司，在分散租赁市场，其市场份额的扩张其实是相当惊人的。”上海一家中介公司人员说。

责任编辑张蓓

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