公告指出，此次分拆，将令九龙仓置业能以反映其业务风险及回报特质的定价，直接并独立进入股本市场及债务资本市场。

值得注意的是，九龙仓此次只是将香港的投资物业做了分拆，内地的投资物业并未涵盖其中。对此易居智库研究中心总监严跃进认为，这是对香港和其他资产进行了风险隔离；这类出租率稳定、现金流稳定的投资物业组合上市，更像是一个房地产信托基金模式。

数据显示，余下九龙仓业务包括房地产销售及内地投资物业等。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元，收入减少19%至112亿港元。其中，受内地调控影响，九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。

九龙仓内地投资物业估值为593亿港元。主要包括成都国际金融中心、会德丰国际广场和发展中的长沙国金中心、苏州国际金融中心，长沙和苏州的项目分别计划在2019年和2018年全面竣工。

继续重组的可能性

无论如何，九龙仓分拆已成定局，背后是实际控制人吴（包）氏家族的意图。

九龙仓由会德丰控股62%，而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%，包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份，处于绝对控股地位。

2015年2月，吴光正宣布辞职，由儿子吴宗权担任会德丰的主席，同时任命在九龙仓任职多年的吴天海为九龙仓主席，任期三年。

市场人士分析，虽然会德丰是九龙仓的大股东，但九龙仓才是整个集团的核心业务，吴天海的主席聘期明年即满，明年吴宗权有极大机会成为九龙仓及九龙仓置业的新主席；重组是最快释放价值的方法，亦让集团的业务划分更加清晰，方便吴宗权去管理。

根据最新公告，分拆后会德丰、九龙仓、九龙仓置业三方业务将更为清晰。会德丰集团（九龙仓除外）将继续主要在香港从事地产发展，以及透过会德丰地产（新加坡）有限公司（会德丰拥有76%权益的附属公司）在新加坡从事地产投资及发展；九龙仓置业连同其附属公司，将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；余下九龙仓集团将主要在内地从事地产发展及投资、其它香港物业及从事非地产业务。

会德丰与九龙仓董事会皆认为，建议分拆符合三方股东的整体利益，有利投资者选择对有兴趣的业务作出投资；三方各自的业务在营运、财务上增加透明度，让投资者、借款人和债券投资者可以分别作出评估；此外，三方的管理职责和问责与各自的营运和财务表现的联系更直接。

对于此次分拆，吴天海表示，目前不同平台的界线已经很清楚，将来只会更清楚。

但实际上，九龙仓除了内地外，也在香港从事开发销售型的发展物业，这跟会德丰存在同业竞争；而九龙仓置业的六大投资项目中，其中一个是酒店，又与九龙仓余下业务产生重合。

以上信息显示，会德丰、九龙仓及九龙仓置业的业务分野还不十分清晰，仍然存在同业竞争问题，后续是否会继续分拆重组？前述香港市场分析人士认为，会德丰很有可能出手把九龙仓余下业务私有化。

对此吴天海在8月9日的业绩会上表示，暂无继续重组计划。

香港市场人士指出，大部分上市的综合性企业估值与它的真正价值存在一定折让。

要消除或缩小折让的方法就是分拆再上市。这也是九龙仓分拆的目的之一；分拆后九龙仓的业务会被重新估值，释放出最大的价值。

数据显示，投行给分拆前的九龙仓折让在40%左右；分拆后的九龙仓置业，投行给出折让在20%以内，余下九龙仓业务仍然维持40%左右折让。总体而言，九龙仓估值提升了。