“北京二手住宅交易量下降的空间会逐渐变小，但价格方面由于前期涨幅过大，回调空间依旧存在，随着交易量持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析。

来自国家统计局的数据显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅；但在“3·17新政”调控作用显现的4月，二手房房价结束上涨，价格指数环比上月持平。

在离市场更“近”的中介方面，5月二手房的实际成交均价也出现下降。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月通过其成交的二手房成交均价环比4月下滑约2.4%。在北京有交易的12个区域中，8个区成交均价都在下跌。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。“这个价格不是统计局调查数据中的网签价，而是买卖双方最终敲定的实际成交价，可见调控带来的价格影响。”相关负责人说。

中介“倒逼”业主向下调价

“茉莉园小区最高限价是6.7万元/平方米。”链家北苑一门店经纪人小王透露，业主报价一旦超过这个价格，就无法在链家网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子也很难成交。

这一轮楼市调控中，一些中介开始主动限制代理房源的价格，相当于变相向下调价。小王介绍，此前二手房市场火热时，该小区有不少房源成交单价超过6.7万元/平方米。“3·17新政”后，链家根据市场情况制定了最高限价，每个小区的最高限价不同。

同时，记者也从多家中介门店获悉，为了抬升成交量，此前一度坚挺的中介费已经下降，例如链家部分门店的费率已从2.7%下调至2.2%。

“中介出于业绩的角度，也会鼓励业主降价，促进成交量。”郭毅说，同一小区一旦出现价格松动、明显低价的房源，就会产生导向作用，后续房源也可能会紧跟着向下调价。

另一方面，炒房人退出后，二手房市场的刚需买房人正在增加。伟业我爱我家5月成交的北京二手房中，两居室的占比较4月减少了6.1个百分点，仅有50.2%；一居室的占比达到了29%，较4月上涨5.8个百分点。胡景晖解释，在当前政策下，购买非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力购买大户型二手房的顾客非常少，愿意出手的刚需客户更多选择的是总价更低、首付更低的小户型、一居室。

“强有力的政策改变了北京二手房市场预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。”他说，随着交易量持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌已是必然。