改善需求支撑成交

2017年7月，中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.10%，跌幅较上月缩小0.07个百分点。其中内环内下跌0.08%，跌幅较上月缩小0.06个百分点。静安、虹口、普陀跌幅略大，分别下跌0.18%、017%、0.15%；徐汇、杨浦均下跌0.08%、长宁下跌0.07%。而一些板块中出现价量齐升，如长宁古北、徐汇龙华、静安江宁路分别上涨0.19%、0.17%、0.07%，成交量分别上升一至三成。

7月，中心城区共成交3760余套，环比下降6.33%。其中内环内成交1550余套，环比下降4.65%。中心城区下降幅度远大于近郊城区。黄浦、杨浦、普陀、静安区成交量降幅较大，其中黄浦下降20.11%。统计显示，市区70平方米以内房源占比61.25%，为成交主力，但环比缩小了6.75个百分点，表明市区刚需减少明显。而老工房(售后公房)集中板块，以价换量奏效，如虹口曲阳、普陀曹杨价格分别下跌0.86%、0.61%，成交142套、62套，环比增长3.65%、10.71%。统计显示，市区70-90平方米的中小户型成交环比增加4.91%，表明初级改善需求有一定释放；而110-140平方米的中大户型成交下降最大，达30.28%，表明中级改善需求有所减弱。

内环内板块中，仅长宁的板块增长，环比增长16.96%，成交130余套。黄浦、徐汇、普陀的板块成交降幅最大，分别为16.03%、14.74%、14.41%，成交130余套、160余套、90余套。内环内全部35个板块统计显示，57.64%的成交房源为70平方米以内的小户型，学区房占比过半。如陆家嘴成交200余套，环比增长2.55%，价格上涨0.18%，区域内近五成案例为50平方米以内的小户型学区房。另外，内环内改善需求释放更为明显，如70-90平方米、90-110平方米房源分别成交160余套、130余套，环比增长13.67%、12.50%。200平方米以上的豪宅，成交量为50余套，环比增长23.81%。如长宁中山公园、静安江宁路价格均上涨0.07%，成交量分别为62套、33套，环比增加19.23%、32.00%。价格上涨主要是其中开发年代较近的次新房比例占多。

2017年7月，新兴城区中，近郊城区总体价格下跌0.29%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。远郊城区总体价格下跌0.20%，跌幅较上月缩小0.36个百分点。奉贤、青浦、嘉定跌幅略大，分别为0.57%、0.38%、0.38%。崇明、松江、闵行、浦东内环外、宝山分别下跌0.34%、0.32%、0.24%、0.22%、0.18%。而板块中价格上涨的如浦东外高桥、闵行浦江、闵行古美罗阳，分别上涨0.19%、0.13%、0.06%。

近郊城区共成交6490余套，环比下降2.39%。相比中心城区和远郊城区成交萎缩最小。闵行、松江成交量逆市增长，成交量分别为1140余套、670套，环比增长6.74%、6.86%。成交领先的浦东内环外，成交量为2400余套、环比减少0.86%。而嘉定、宝山成交略现回落，分别成交510余套、940余套，环比回落15.84%、9.51%。统计显示，近郊客户中部分为来自远郊的改善置换客，90-110平方米房源成交旺盛，为760余套，环比增加11.13%；70-90平方米的中小户型改善成交量增幅其次，为1730套、环比增加3.97%；70平方米以内户型刚需成交稳定，为2480余套、环比下降1.03%。其余如110-140平方米、140平方米以上的房源成交下降不足一成，分别成交580余套、360余套。改善客已替代刚需客成为新兴城区的成交主力，占比近六成。