现象二：新城区门可罗雀，老城区熙熙攘攘。

尽管老城区规划发展滞后，但在人口布局方面，由于老城区发展历史较久，人口密度明显大于新城区。

记者在中部多地采访看到，老城区的小区、集市里熙熙攘攘，公园里也聚集了休闲健身、吹拉弹唱的居民。今年40岁的饶双花从乡下进城务工，选择在老县城开裁缝店。她说，老城区人多，生意更好做。新城区虽然环境好，但人气和商气一直没旺起来。

在饶双花所在的县城，天黑之后，记者驱车从老城区驶往新城区，整体光亮度逐渐降低，新区内高耸的楼盘黑影幢幢。一栋二十多层的高楼里，亮灯的房屋不足十间。高楼下的商铺稀稀落落，街道上也是夜阑人静。

　　现象三：新城区资产升值快，老城区加速衰败。

从未来发展潜力来看，新老城区呈现不同的发展态势。由于老城区行政机构和中高收入群体逐步向新城迁移，新城区资产价格逐渐上涨;而外来流动人口和低收入群体则滞留于老城区，老城区发展呈衰败之势。

在中部某县新城区一段1公里左右的道路两侧，记者注意到，当地民政局、林业局等10多栋县政府职能部门大楼沿大街一字排开，每栋楼都有七八层之高，外表壮观。当地一位居民说：“每个部门不过几十至上百人，哪用得了这么多楼，完全可以合署办公嘛。县里面大建办公楼的目的，其实就是为了拉开城市框架，吸引人口流入新城。”

与此相对应的是，由于老城区改造速度缓慢，老城区资产价格与新区资产价格呈逆向发展。一位从事餐饮业的店主告诉记者,新城区的房屋租价很高，而在老城区租一间两室一厅的房子每月只需要600元，有钱的都会去新城区买房。

　　圈而不建，土地资源浪费严重

记者调研发现，中部某县级市近年来城市建设步伐较快，其经济开发区去年成功获批为省级高新技术产业园。但该开发区圈而未建的土地多达10余处，地上野草甚至高过围墙，有的企业干脆把场地用于种苗木。园区内还有多个企业废弃的厂房或工棚，有的厂房甚至只是一个框架，周边荒草丛生。

当地57岁的农民张东告诉记者，村里1000多亩地早在2009年就被征收，但到目前为止，只有小部分土地得到利用。“好多地既不能拿来耕种，也没有发展工业，就这么荒掉了，实在很心疼。”

“摊大饼”式的造城运动透支了土地资源，后续发展所需土地指标捉襟见肘。与此同时，由于产业支撑不力，开发区难以创造稳定的就业和吸引足够的人口聚集，区内商业、教育、医疗、餐饮、娱乐等服务设施都较为缺乏。