二、如何在大周期和小周期框架下理解中国房地产市场

在大周期内，“居民部门利息保障倍数”和“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”可以用作判断房价泡沫是否会破灭的量化指标组合。在代入中国目前数据后，我们认为，除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨，导致大周期终点提前出现，否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。

在前面我们讲过两个观点：（1）城市化基本结束是周期切换的最大背后因素；（2）大周期阶段，房价的形成机制（估值逻辑）不同于小周期阶段。

根据第一点，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是56%，距离这个水平，还有很远的距离。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期内，即高速增长期之内。

但需要强调的是，不能说城镇化率不到75%，房价一定只涨不跌。因为根据第二点，在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的，这意味着大周期可能将以日本模式结束，而不是美国模式结束。

根据第二点，购买房屋的收益分为两部分，一部分是租金，即使自住购房也是如此，因为这相当于把房子租给自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，问题主要出在这部分。