文｜李振兴 实习生于琪
节前救市礼包突袭，市场回温附加“黄金周”，接住“泼天富贵”的楼市，战况如何？
国庆前夕，国务院新闻办公室于9月24日宣布关于降低存款准备金率、政策利率和存量房贷利率，及统一房贷最低首付比例等重磅政策。随后，各地紧跟市场风向，在十一黄金周来临前，楼市利好政策纷至沓来。
正因此，十一期间市场反馈可谓相当积极，同时也提振了市场信心。中建璞园PARK营销负责人吉爱云对中华网财经表示，政策出台后，客户来访量明显上升，仅9月27日当天就卖出了八套房。
央视新闻报道，住房城乡建设部表示，开展促销活动的城市普遍反馈，国庆节假期以来，参加促销的大部分项目到访量同比增长50%以上。以一线城市为例，10月1日至3日中午，北京市新房带看量较去年同期增加92.5%、认购量提高2倍，二手房带看量较去年同期增加104.1%；广州部分楼盘日到访量超过150批，较平时增加200%。
“国庆期间，多地楼市销售数据表现可观，政策效果显著。一线城市在政策优化推动下，新房和二手房成交均大幅增长。预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中华网财经表示。
楼市火热，房价波动与否？
一线城市中，上海一马当先于9月29日率先发布了楼市新政策措施，紧接着，广州、深圳、北京的松绑政策接踵而来。至此，四大一线城市均完成对楼市政策的进一步调整。
值得注意的是，与上述城市不同的是，广州正式宣布全面取消限购政策，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。
聚焦政策本身，“相较于首付比例，利率下调对于客户购房积极性的影响更大，因为后者的优惠力度更大。”吉爱云表示，由于限购的松绑，此前观望的人群现在已经敢于出手了。
然而最能体现“敢于出手”的关键，不外乎是住宅成交数据。中指研究院数据显示，9月24日政策发布当周，北京成交的住宅套数为1149套，上海为2387套，广州为1573套，深圳为707套。
国庆假期出游火热的同时，楼市热度依旧。龙湖数据显示，十一期间的日均认购量比去年同期提升20%以上，环比国庆前一周增长超50%，日均到访量达2.5倍。其中，北京观萃项目仅10月1日当日就有10组客户当场成交，节日期间楼盘项目平均到访客户超1000组。
吉爱云也坦言，之前周末来访量在130组左右，十一“黄金周”的这一数据达到250组左右，期间峰值可达300组。政策发布前，工作日的住宅交易量平均还不到1套，而9月27日仅一日便可以成交8套住宅，并在周六得到了更好地持续。
不过，政策带来优惠的同时，也可能刺激房价的增长。根据市场的情况，某民营房企营销负责人表示，价格变化与否主要还需根据房子进行具体考量，住宅环境、地理位置、交通便利等等都是影响因素。
而房价的变化问题，则是刚需客户主要考虑点。龙湖方面对中华网财经表示，石家庄天璞二期刚需客户对于新政并没有太大触动，反而觉得年底还会再降价，因此并不急于购买住宅。并表示新政缓解改善客户的降价预期，看房心态有积极变化，但暂未对成交有直接刺激。
与此同时，业内资深人士也向中华网财经指出，房价在未来可能会继续波动，这主要取决于市场供需关系、经济状况、政策调整等因素。不过，目前的政策环境可能使房价波动有所缓和，政府对于房地产市场的调控通常会采取稳健和谨慎的策略，以保持市场的稳定。
产品为王，老破小不吃香了？
“北京市场的两极分化比较明显，新项目更受欢迎，许多客户宁可去远处住好房，也不会选择老破小。”吉爱云如是说。
业内资深人士对中华网财经表示，在产品为王的时代，老破小房产逐渐被淘汰，这是市场发展的自然趋势。随着人们对生活品质的需求提高，老旧、非现代化的设施及可能存在安全隐患等问题，可能会使这些房产在竞争中处于劣势，并逐渐被具有高品质和便利性的新产品取而代之。
数据显示，龙湖在北京的御湖境项目国庆期间的客户到访量为470组，成交金额达2亿；到访量环比9月同期提升200%，成交超230%。对此，龙湖方面对中华网财经表示，该项目上市以来就受到北京改善群体的追捧，但客群受到购房资质或首付资金或置换周期的限制，此次的利好政策释放了大部分北京改善性住房需求，在激活内城老破小客户的同时，盘活了整个市场。
不过，纵然老破小现如今已不具以往般的竞争力，但柏文喜对中华网财经表示，“老破小”在某些城市和区域仍然受到青睐，特别是对于支付能力相对有限的年轻购房者来说，它们仍是短期内可支付的选择。
与此同时，在另一方面，二手房市场似乎也牵制着住宅交易。同样身处北京的龙湖和棠瑞著反馈称，卖房置换远郊大户型的客户因自身无社保年限及首付相关等问题，故此对新政的敏感度较为一般。但因客户老房并未销售，反而对二手房市场的关注度颇高，目前仍处于观望状态。
“一些城市的‘老破小’房源价格下跌更为明显，市场上二手房挂牌积压中最多的就是老破小。”柏文喜进一步对中华网财经表示，随着新房供应增加和地段价值重构，其所在区域更靠近产业核心地带和成熟商圈，因此老破小可能会逐渐被市场淘汰，除非它们能够通过改造提升自身的居住价值和吸引力。
那么，后续政策的“后劲”和楼市又将发生何种变化？柏文喜对中华网财经表示，长期来看，政策的持续效果和房价走势还需观察市场供需、经济环境、居民消费水平等多种因素。