但是，这一轮的去库存，却没有这么简单。不同点在于，这一次，不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。

目前，到2024年4月末时，新房库存已经回升到7.46亿平米，高于2015年的7.19亿平米，达到历史高点。与此同时，不少城市的二手房挂牌量也在不停地创历史新高。

并且大部分城市的楼市都已经进入存量时代，二手房成交已经占据楼市的主导地位了。个人业主降价套现和恐慌式抛盘之间，形成了相互促进的负面螺旋，已经对一手房形成了客户分流和价格下行的竞争压力。

因此，这一轮的新房去库存，不仅需要“以旧换新”的间接式去库存，即通过刺激一二手传导，来释放置换需求。

同时也需要直接地去库存，也就是动用政府力量，来直接进行库存商品房和存量住宅用地的收储。

5月14日杭州临安区就已经打响了第一枪。由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。收购房源面积预计将达到1万平，以整栋为单位收购现房，或一年内具备交付条件的期房，收购价格不超过周边房源、车位的评估价。

这种模式，相较之前的“棚改”，在流程上更加直接。地方政府直接下场，批量收购开发商的库存，去掉了旧房业主换房的环节，可以更加高效地改善房企的现金流。

因此，政府收储在新房去库存方面，要比“以旧换新”高效得多，收储房源质量和集中度也更强，更方便后续的租赁和管理。

接下来，“以旧换新”模式大概率依然会以市场自发联动＋政策支持的模式为主，国企收购模式不太可能大规模复制，作为去库存的主要手段。

“以旧换新”的政策目标，将主要是用于激活市场活跃度和购买氛围。让有需求的购房者尽快参与进来，从而盘活市场，实现去库存的目标。

直接收购型的“以旧换新”，也可以作为辅助手段，来稳定二手市场的价格预期。

当然，政府直接下场收储目前最大的难点——资金，还没有解决。如果按照5月17号的“设立3000亿元保障性住房再贷款”的提法，规模很明显是远远不够的。如何在不增加地方政府债务压力的前提下，去完成去库存目标，还要看后期持续的资金支持力度。