【编者按】报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房“高大上”，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。重装修到底在长租公寓的经营发展中有着怎样的作用和地位，长租公寓在装修过程中又遇到哪些问题，该如何解决。

每经记者 舒曼曼 蔡雅芸 每经编辑 魏文艺

今年3月以来，楼市调控密集出台，多地进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。伴随楼市调控长效机制的逐步形成，中国房地产行业住宅开发业务增长空间逐步收窄，一线城市已进入存量时代，二线城市向存量时代快步迈进。

链家董事长左晖曾表示，按2016年的市值估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市值超过200万亿元，未来的房地产发展，可能会更多依赖存量的盘活。

房地产开发商也纷纷转型成为运营商，在“租售并举”的长效机制下，各大运营企业扎推布局长租公寓。作为链接存量资源和租户需求的载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。

然而，如何在长租公寓薄利时期强化盈利能力，从而缩短投资回报周期，成为存量时代企业不得不思考的问题。无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，装修成本已然成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。

长租公寓的投资回报之困

链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修较普通出租房“高大上”的长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。

然而，风口之上的长租公寓正处于抢占市场份额的烧钱阶段，面临着投资回报周期长、薄利甚至亏损的尴尬境地。

根据华菁证券的报告显示，我国长租公寓领域的公司一直持有谨慎发展的态度，原因之一就是资产价格的高企导致租金回报率长期偏低，这也使得企业在获得房源时成本居高且难以在起步阶段自持物业。

华菁证券根据对长租公寓的息税前利润率的分析显示，入住率在95%的情况下，企业拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为零，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为零。因此，55%的拿房成本和百间65%的入住率是长租公寓盈利的临零界点。