法院判决物业欠费官司既要出于法理,也要考虑情理；既要让业主交纳物业费,又要对服务质量确有瑕疵的物业公司予以惩戒
□ 何勇海
近日,重庆渝北区法院审理了一起物业起诉业主不交物业费的案件。不过经法院调查发现,该小区物业服务存在瑕疵,最后判决原告在物业服务期间的物业服务费打“七折”,业主们按此标准给付(8月14日《重庆日报》)。
“物业费打七折”的判例值得借鉴。每家每户都会与小区物业打交道,产生纠纷和矛盾在所难免。纠纷和矛盾产生之后,业主拒交物业费的现象也屡见不鲜。比如在渝北区法院受理的物业服务合同纠纷案件中,超九成案件为物业索要物业费。昆明市一家法院的统计也显示,物业欠费纠纷占全部物业官司的九成以上。对于物业欠费官司,法院到底如何判决,公众的关注度也比较高。
在以往的物业欠费官司中,我们往往看到,即使物业公司的服务质量确实存在瑕疵甚至未尽到职责,看起来“有理”的业主却屡屡败诉。每当此时,法官总会如此释法,“按时交纳物业服务费用”是物业管理条例赋予业主的法定义务,物业服务瑕疵并非是拒交物业费的正当理由,业主因物业服务质量或房屋质量问题等拒交物业服务费是错误的做法。如果业主逾期不交物业服务费,物业公司有权起诉业主。
在部分业主败诉的案例中,有的法官还如此解释:有些业主拖欠物业费,会使物业企业因为经费紧张而降低服务质量,损害其他按时交纳物业费业主的权益,或者导致其他业主因物业服务质量下降也加入到拒交物业费的队伍里。不可否认,一些拒交物业费的行为其实是试图混淆责任主体的过度维权——将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主的侵权行为等问题,均归责于物业公司,这也是不公平的。
法官的上述释法,显然是从法律的规定出发,并无不妥之处。但业主拒交物业费,其实也有督促物业公司提高物业服务质量的用意。从诸多物业服务纠纷来看,一些小区也确有通过拒交物业费来倒逼物业企业搞好服务的必要。故笔者认为,法院判决物业欠费官司既要出于法理,也要考虑情理；既要让业主交纳物业费,又要对服务质量确有瑕疵的物业公司予以惩戒。这样既能维护法律的权威,又能维护业主利益。
“物业费打七折”的判例既出于法理,也考虑了情理。最高法早就要求,在审判执行工作中努力实现法理情有机结合。渝北区法院判令物业费打七折,是符合上述精神的。况且,商品在质量差等情况下,也可以打折出售。同理,小区物业服务有问题时,业主也能打折给付物业费,这是符合市场规则的。像开发商遗留的房屋质量问题、其他业主的侵权行为等问题,相信物业服务企业也有报告、协调处理的义务。
