每经实习记者 董青枝 每经编辑 曾健辉

转型与创新大潮下，产业地产热浪席卷全行业。企业纷纷试水背后，市场也面临供过于求等问题。

在“2017博鳌房地产论坛”上，中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明用“窄门”诠释其正在创业的产业地产。窄“门”出自圣经，大概意思是路宽走的人不一定成功，路窄走的人少很难走，但是很可能走得很好。这似乎也说出了众多产业地产人士的心声。

刘爱明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中国永远会是制造业大国，其中体量庞大的高科技制造业终究要转型升级，中城新产业就聚焦于为制造业企业的转型提供服务。“我的定位很清晰，客户就是制造业企业”。

在过去两年间，刘爱明多次将中城新产业的业务比作“帮大叔创业”，就是帮中小制造业企业做产业升级，帮他们打破规模瓶颈。

在商业模式选择上，凤凰天安数码城T5董事总经理余安定认为，任何一种商业模式都可以走得通。天安数码城是二八比例，20%自持，80%销售。不过产业地产的销售价格并不是市场的价格，而是把从政府争取的优惠和议价空间留给企业。过去几年天安数码城也尝试了租金换股权、产权换股权等模式。

星河产业集团副总裁阎镜予表示：“做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖。如果你把这个物业卖掉了，你基本上是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了。你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有任何变现的价值。”

阎镜予称，星河采用的是房东+股东的方式，园区进驻的企业有很多是其原本已经投资的企业。另外星河也发掘很多企业的投资的机会，有的是真金白银投的，有的是用租金换股权投的，还有用服务换股权投的。

刘爱明把产业地产分成三类：第一类是地产开发模式，就是以产业为棋子，把能卖的卖掉，不能卖的就不建；第二是招商导向的产业和模式，这是以政府为主导的。产业企业需要聚集，做生意需要有上下游的氛围，客户在园区生意要好做，园区要有非常好的产业生态；第三是中城新产业的创新模式，主张先产业后地产。强持有，弱销售；去招商化，强产业链。

目前产业园区基本上是供过于求的，这就需要给客户一个入驻园区的理由。

刘爱明表示，中城新产业整合了不少资源，在智能制造、北斗产业、物联网产业和生物医疗领域。希望未来园区比较单一，全是高科技制造业，逐步整合，做成完整的产业链。

余安定不赞成聚焦做单一方向的主题产业园。短期专一会很好，但时间久了后会没有活力，会僵化，这也是过去政府做主题产业园出现的问题。一段时间后做不下去，从来没有真正的生态是单一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只认准大方向，科技创新。至于是什么企业，什么类型的，根据市场选择，产业园的定位应该因时因势调整。

不同于以上两者，星河的产品线中就双创社区而言，主要以投资加星河的孵化器为主，相对的规模会比较小；对大中型企业，星河扮演的是战略资源的整合。