8月8日，2017博鳌房地产论坛在海南举办期间，链家研究院院长、经济学博士杨现领于论坛“博鳌大讲堂”环节与现场嘉宾分享了十组数据，从租赁市场的客群、需求模式、租金回报、运营管理、市场的挑战与机遇等多维度探讨租赁市场整体生态及未来发展趋势。

　长三角和珠三角的重点城市 未来将焕发租赁市场活力

过去半个月，广州等城市一项“购租同权”的新政，迅速将租赁市场推向风口，租赁市场火爆背后，租赁红利并非雨露均沾。“国内具有代表性的开发企业几乎都已经全部涌入租赁市场”杨现领认为，但不是所有城市都有租赁机会，事实上它只属于重点城市。

有4个重要指标决定租赁市场开拓机会。第一，有持续人口净流入，且净流入人口以年轻人为主。第二，服务业占比超过50%，且持续上升。第三是房价收入比偏高，交易市场价格门槛高。第四，租金基数不高，且上涨空间广阔。在杨现领看来，满足这四大特点的城市，未来租赁市场将大有活力，这些城市多布局于珠三角和长三角的重点城市。

数据显示，目前这些重点城市租金收入比均处于30%这个合理范围内，未来还有较强的潜力。

　　租赁市场相对独立 不会出现爆发式增长

政策的鼓励是否会为租赁市场带来一个快速爆发期？针对这一目前业内普遍关心的问题，杨现领的观点是否定的。他认为，租赁市场是一个相对独立的市场，它的内在运行规律是既定的。租赁需求的释放是稳定有节奏的，原因在于年轻人的额支付能力处于相对稳定的水平。

杨现领以北京市场为例，做了如下诠释：在北京70%的租房人群是年轻人，租房模式以单间为主，人均租住面积不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以内，租金支付能力是租赁市场发展不可跨越的因素。因此，对于租赁市场未来发展空间，杨现领表现得比较乐观：“不应拿租赁市场与交易市场相提并论，稳态的增长还是有空间。”

　　租金回报率低 不代表租赁市场没前途

在租赁市场有一个普遍观点，认为中国一线城市租金回报率只有1.5%，处于较低水平，而这将导致租赁市场前途受限。对此，杨现领用一组数据表达了对这一观点的不同看法。他认为：租金回报率低，不代表租赁市场没有前途。