“商品在质量差或滞销时，打折出售。想不到小区物业服务‘不够’时，按照有关的法律条款，业主也能‘打折’给付物业费。”说起和自己小区物业的“恩恩怨怨”，渝北区某小区一业主感叹道。

昨日，渝北区法院通报了一起物业起诉业主不交物业费的案件，法院调查后发现，该小区物业服务有瑕疵，最后判决原告在物业服务期间的物业服务费打个“7折”，业主们按此标准给付。

起诉

有业主22个月拒缴物管费

2012年6月30日，渝北某小区物业公司与小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。

合同签订后，物业公司提供物业服务至2014年7月31日撤场。从2012年10月1日起至2014年7月31日止，业主们一直拒绝缴纳物管费和水电公摊费。

为此，物业公司起诉了小区百余名未缴纳、拖欠物业费的业主，请求法院判令被告业主支付原告物业公司上述时间段的物管费、违约金。

渝北区法院受理此案后调查发现，原告物业公司在该小区服务期间严重不作为，小区清洁、维修不到位，保安形同虚设，服务质量存在严重瑕疵。

判决

服务有瑕疵，物管费打折

经过走访该小区业主，法院发现这样的情况导致不少业主对原告物业公司十分不满，认为对方没有尽到物管应尽的职责义务，所以拒交物管费。

渝北区法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

本案中，在合同履行期限届满后，物业公司继续为被告所在小区提供了一个月的服务，业主并予以接受，应认定原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，业主理应给付相应的物管费。

此外，法院在审理原告起诉该小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明物业公司的服务质量存在重大瑕疵，故在服务期间的物管费按70%主张较为公平、合理，业主应按此标准给付。

本报记者 景然

■新闻纵深

物业和业主之间那点事儿

有专门的“物业审判团队”

渝北区人民法院介绍，近年来，该院物业服务合同纠纷案件数量居高不下，从案件中反映出来的小区业主与物业服务企业之间的矛盾仍比较突出。

从该院受理的具体案件来看，通常是一家物业公司同时起诉几十甚至上百户业主，案件数量大、涉及人数多，审理压力较大。

从已审结的案件来看，业主拒缴物管费的原因有几方面：物业公司不具备物管资质；物业服务合同无效；物业服务不到位、存在瑕疵等，如小区内乱搭乱建、业主车辆丢失、居所被盗、居民受伤、小商小贩滋扰、噪声污染等；物业公司多收费、乱收费；房屋存在漏水、裂缝等问题；小区设备设施不完善或无法使用等。

针对这些问题，渝北区法院专门组建物业审判团队，强化专业审理。调配6名法官按照“二审一助三书”比例组建三个物业审判团队。

今年1-7月，渝北区法院共受理物业服务合同纠纷案件2362件（涉及102个物业公司120多个小区），其中审结1877件，调解结案238件。

本报记者 景然