受地缘政治摩擦、美联储加息等因素影响，投资人对大宗资产交易态度更加谨慎。

但挑战亦是机遇，基汇资本于6月30日宣布完成第七支亚太区房地产基金基汇房地产基金VII（Gateway Real Estate Fund VII）的募集，合共募得30亿美元。

据悉，此次募集的基汇房地产基金VII将遵循与前六支房地产基金类似的机会型投资策略，主要专注于大中华区、日本、韩国、东南亚和印度等亚太区的房地产主题平台投资机会，包括写字楼、零售、酒店、工业、数据中心、生命科学园以及私人信贷。

“如果回顾历史，就会知道最具挑战性的时期，往往能提供最佳投资机会。”基汇资本表示，对疫情后的房地产市场保持乐观，并已作好充分准备迎接即将到来的机会。

30亿美元基金募集

基汇资本专注于亚太区房地产市场及全球其他高进入门坎市场的投资。

资料显示，基汇资本专长于通过重新设计及重新定位，为未能充分发挥商机的房地产项目带入战略增值。基汇资本通过其集团内部的商业、酒店、住宅开发、物流、互联网数据中心及教育等营运平台，整合成完整的资产管理团队。投资范围横跨住宅开发、写字楼、商场、服务型公寓、酒店、物流仓储及互联网数据中心等不同的房地产类别。

在复杂经济环境下，基汇资本仍保持投资规模。目前，欧美发达经济体下行显著、美国的高通胀以及为了应对高通胀所采取的“暴力加息”，引发连带金融风险。

加息影响在蔓延，各国货币政策基本上都难以完全根据本国经济发展进行调整。

这一背景下，投资人对大宗资产交易的态度更为谨慎。4月，国际货币基金组织（IMF）发布最新一期《世界经济展望报告》，预计2023年全球经济增速为2.8%，相比今年1月的预测下调了0.1个百分点。

基汇资本执行合伙人、全球资本市场主管兼另类资产投资联席主席吴燕安认为，尽管市场的不明朗因素仍然存在，但如果回顾历史，就会知道最具挑战性的时期，往往能提供最佳投资机会。

她表示，基汇资本针对生命科学园平台、数据中心和物流仓储等行业所作出的主题驱动型投资，已获得投资者的一致认同。

此外，尽管目前存在通胀压力、利率上升和潜在的经济衰退风险，但团队于过去两年在亚洲私人信贷市场表现活跃，凭借此经验，将为机构投资者提供具吸引力的投资机会。

观点新媒体获悉，基汇房地产基金VII的投资者包括此前已参与投资基汇亚太房地产基金的一众国家主权财富基金、捐赠基金、养老基金和顶级机构投资者，以及其他新加入的投资者。

投资方面，基汇房地产基金VII已从之前几轮募得的资金进行了多项投资，包括收购日本首都圈的物流资产组合、东京的凯悦酒店、数据中心、物流仓储以及广州的奥特莱斯购物中心和上海的生命科学园，并在香港和内地进行了多项以房地产支持的私人信贷投资。

据了解，基汇资本自2005年成立以来已募集七支以亚太区为目标的综合型房地产私募基金，同时还在美国管理增值型/机会型基金、一支亚太酒店基金、一支欧洲酒店基金，一支成长型股权基金，并在全球提供信贷投资及独立账户直接投资服务。

2005年以来截至2023年第一季度，基汇资本共募集得230亿美元，旗下管理资产金额达360亿美元。

投资类别转向

此前，基汇热衷于投资国内商办物业，先后进行过多宗一线城市大宗物业交易。

根据披露的内容，基汇房地产基金VII主要专注于大中华区、日本、韩国、东南亚和印度等亚太区的房地产主题平台投资机会，包括写字楼、零售、酒店、工业、数据中心、生命科学园以及私人信贷。

但就目前而言，机构的投资重心已逐渐从写字楼、商场转向物流仓储、数据中心等新经济资产。专注新经济资产的ESR、东久新宜之外，包括凯德在内的资管公司也逐渐加码新经济。

2021年，凯德收购多个物流资产与数据中心加大新经济布局。2022年，凯德投资在中国成功募集三支境内人民币基金，总基金规模近47亿元人民币，相应完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购，使得凯德投资旗下基金的资产管理规模增加近90亿元人民币。

2月23日，凯德投资再设立凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本11亿新元，投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。

新经济资产成为风暴中的庇护所。

一位投资人在接受观点新媒体采访时分析，传统资产投资中，写字楼和购物中心是比较青睐的资产类别。但写字楼目前面临较大挑战，尤其是国外，一方面是疫情改变了办公模式，不需要那么大的办公室面积；另一方面是办公室ESG要求很模糊。中国可能好一些，但还是面临供应过多的现实情况，所以现在写字楼表现没有那么好。

购物中心则是一个运营复杂度很强、要求很高的行业，不会有那么多投资人会轻易去碰这个赛道；酒店一直以来都是资本较少涉及领域，因为稳定性较低。

目前最火热的，无疑是物流仓储、产业园、数据中心、长租公寓为主的新经济资产。“物流跟产业很简单，最主要是现在已经进入互联网的时代，电商的量那么多，尤其是做物流仓库的需求很大，从十几年前到现在一直都很火。”

但他指出，比起前年、大前年的热度，今年物流投资热度有所下降，因为最近一两年一些偏远地方存在供应过剩的情况，目前资产价格也比较疲软。“还有今年有可能市场没有那么好，很多人都考虑把自己手上的物流包卖掉。”

数据中心方面，随着电商受到冲击，数据中心也受到影响，在供应端和需求端都存在挑战。

“我们看到数据中心的租金，有部分地区掉得很厉害，不是下降5%、10%，一降就可能降20%，还有数据中心对能耗的要求很高。”

另外，物流园区、数据中心这类重资产通过REITs方式上市，能在一定程度上减少自有资金投入压力，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环。

值得关注的是，近年来长租公寓具备高热度，全国多地公寓市场投资交易表现活跃。2022年全年，国内长租公寓大宗交易金额逆势增长，交易金额提升至103亿元，同比增长25.61%。

高力国际指，继商办地产、物流地产之后，长租公寓有望成为下一个房地产投资市场的热点。