6月21日，越秀服务结束招股，拟全球发售3.70亿股股份，以每股4.88港元定价，本次IPO集资净额17.19亿港元。其中，国际发售部分获超额2.40倍认购；香港公开发售部分合共接获逾4万份有效申请，合共认购约3.65亿股香港发售股份，获超额认购约9.88倍。

越秀服务市值约为72.16亿港元，对应的市盈率35.4倍，TOD物业管理业务和股东国企背景成为主体亮点。越秀服务预计将于6月28日正式登陆港股，以股票代号“6626”开始交易。农银国际、建银国际、中信建投国际及越秀融资为其联席保荐人。

越秀服务此次IPO的基石投资者，涵盖投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者。包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶等在内的10名基石投资者，按发售价合共分配约1.59亿股发售股份。

越秀服务是拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司

越秀服务作为一家拥有国家一级资质的物业管理公司，以大湾区为核心，业务覆盖至全国21个城市，共管理215个物业管理项目，在管总建筑面积为3260万平方米，其中96.1%位于一线、二线和新一线城市。根据中指研究院报告，以2020年在管面积计，公司在提供商业运营服务的物业百强企业中排名第7位；以2021年综合实力计，在物业百强企业排名TOP16。

越秀服务聚焦城市运营服务，在2020年11月收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理后，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。

2018年至2020年，越秀服务净利润年复合增速超107%

2018年、2019年、2020年，越秀服务营收分别为7.6亿元（人民币，下同）、9.0亿元和11.7亿元，三年的年均复合增长率高达23.7%，涨势较为强劲。2018至2020年毛利分别为2.0亿元、2.4亿元和4.0亿元，对应毛利率分别为25.9%、27.2%和34.5%。2018至2020年净利润分别达0.5亿元、0.9亿元和2.0亿元，年均复合增长率增幅达107.5%；对应净利润率分別为6.2%、10.4%和17.4%。越秀服务毛利率及净利润率领先于物业服务百强企业的平均表现。

公司营收主要分为以下两大块：

（1）非商业物业管理及增值服务：包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，营收总占比69.5%。其中非业主增值服务占总营收28.5%、毛利率较高，2020年收入3.3亿元，同比增长61.9%：对应毛利率50.5%，是盈利输送的主力军。

（2）商业管理及运营服务：商业运营及管理服务和市场定位咨询及租户招揽服务，其中涵盖了安保、清洁、维修、车位管理运营、物业管理咨询等服务。

协同母公司布局以公共交通为枢纽核心的"TOD"模式，引领利润规模增长新动能

TOD模式，即以公共交通为枢纽的混合商业地产物业形式。根据TOD模式，一个公共交通枢纽会方便连接混合用途地区并围绕混合用途地区，混合用途地区集工作、商业、文化、教育、居住等为一身。日本、新加坡、香港等地已形成了比较成熟的TOD模式，并且印证了TOD模式对城市生活的决定性作用。中国城市快速扩张，无可避免导致运输及物业发展空间短缺，TOD模式将成为发达城市的城市规划解决方案主要模式。

2020年对广州地铁的收购项目，为越秀服务新增在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业务。在车辆段服务中，越秀服务承担地铁列车等特种设备清洗等工作，因而能够建立从一众竞争者中脱颖而出的技术壁垒。广州地铁服务于广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统，是国际地铁联盟(CoMET)的成员之一。根据国际地铁联盟公布的数据，在全球37家大型地铁中，广州地铁多项安全指标连续三年位列第一。

此外，越秀服务的控股股东越秀地产亦是国内最大的TOD物业发展商之一，而越秀地产的第二大股东为广州地铁。截至2020年年底，越秀地产开发了5个TOD住宅物业，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅物业的合同销售金额约为人民币170亿元。招股书显示，形成了TOD物业管理和地铁站及车辆段物业管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

创建智能化业务平台，运用“数字孪生”技术实现流量变现

越秀服务“地铁+物业”的TOD物管模式，背靠母公司的雄厚实力，以人工智能及物联网技术为核心搭建了线上管理平台。平台运用的“数字孪生”技术，涵盖收入分析、成本动态、服务满意度、设备运行状态及用户画像等智能服务。并且在推出的“悦秀会”、“悦享会”会员计划中，将顾客需求与产品结合，以流量变现形式助力销售。截至2021年底，各会员计划总计拥有157万名会员。

预计2025年中国住宅管理建筑面积达到236.3亿平方米

中国经济飞速发展，城市贸易化不断扩张，房地产市场价值接连攀升。中国房地产投资从2014年9.5万亿元，增长至2020年14.1万亿元，复合年增长率达6.9%。受益于快速扩展的中国房地产市场，物业管理服务行业增速喜人。中国住宅物业管理建筑面积从2015年的131.9亿平方米，增长至2020年的193.0亿平方米，且预计至2025年达到236.3亿平方米。

截至2020年末，广州地铁管理里程约 676.5 公里。根据国家发改委批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017~2023 年）》，预计到 2023 年广州市地铁累计开通里程将突破 800 公里。同时广州地铁成功外拓至长沙、南昌 、重庆、丽江等地地铁项目。未来广州地铁大部分新建站点也交由越秀服务提供物业管理，TOD 管理业务增长潜力大且确定性强。

越秀服务控股股东越秀地产土储充足，间接控股股东越秀集团政企资源丰富，为公司业绩稳定性提供保障。公司战略股东广州地铁，未来有望持续提供 TOD项目，为公司提供强劲内生增长动力

作者：IPO抢先看
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来源：雪球
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