中华网财经3月26日讯：据悉，瑞信发布研究报告指，维持保利物业(06049)“跑赢大市”评级，目标价由68.28港元降至57.91港元，下调幅度达15%。

报告中称，公司去年度净利润同比增长37%，较该行及市场预期低3%及4%，毛利率亦放缓至18.7%。撇除公共服务业务，公司去年在管面积增长22%至1.79亿平方米，推动管理业务收入增长23%。管理层制定未来三年收入复合增长30%的目标，并预期盈利可复合增长20%至30%。

该行表示，不包括公共服务，现时预留面积有约1.68亿平方米，相当于2020年底的管理建筑面积为0.94倍，传统物业管理领域一直加快向外扩张，虽然目前来自第三方的管理面积比例仅为15%，但第三方未来预留面积占比已提升至48%。

瑞信认为，公司对外扩张步伐不断加快，相信管理层可完成未来三年内收入复合增长30%目标，但仍落后于投资者预期;考虑毛利率预测下调，故将公司2021-22财盈利预测下调4.8%及6.9%。

毛利率降至约18.7%

中华网财经翻阅保利物业日前发布2020年业绩报告显示，截至2020年12月31日止年度，保利物业毛利约为14.99亿元，较2019年同期的约12.11亿元增长约23.8%；毛利率从2019年同期约20.3%降至约18.7%；物业管理服务的毛利率约为14.2%，保持平稳。

此外，报告期内，保利物业非业主增值服务的毛利率约为20.1%，2019年约20.3%，同比略有下降。保利物业社区增值服务的毛利率约为30.3%，2019年约40.7%，较2019年同期下降约10.4个百分点。

保利物业称，社区增值服务毛利率下降主要是由于受上半年疫情影响，部分入户式增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受阶段性限制；及美居、社区零售等处于成长期的业务高速增长，收入佔比提升。

负债方面，于2020年12月31日，保利物业权益总额约为人民币62.47亿元，同比增长约22.0%，主要是由于超额配售募集资金致使公司权益的增加及本年实现的利润贡献。资产负债率为33.9%，相比2019 年12月31日的32.3%增加了约1.6%。现金及现金等价物约为74.48亿元，同比增长约14.4%，主要是由于超额配售H股所增加的募集资金，以及持续增长的经营现金净流入贡献。

（中华网财经综合 文/葛亮）