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市场急转直下长沙第二批集中供地已中止16宗地块挂牌

10月19日上午,长沙第二批集中供地将迎来竞价。然而就在竞拍前一天的今日下午至晚间,长沙市国土资源网上交易系统分别中止了6宗、8宗总计14宗地块的挂牌。

星期二 2021.10.19
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市场急转直下长沙第二批集中供地已中止16宗地块挂牌

中房报       2021-10-19 08 : 50
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10月19日上午,长沙第二批集中供地将迎来竞价。然而就在竞拍前一天的今日下午至晚间,长沙市国土资源网上交易系统分别中止了6宗、8宗总计14宗地块的挂牌。

加上10月14日已中止挂牌的2宗地块,截至记者10月18日21:30发稿时,长沙第二批集中供应的29宗地块,已中止了16宗地块的挂牌。剩余的13宗正在挂牌的地块,已有5宗有出价记录。

当地市场人士当日下午分析称,由于长沙楼市自9月份以来已急转直下,此轮集中供地,后续不排除还有地块会中止出让。

10月18日晚间中止挂牌的8宗地块,分别是编号为[2021]长沙市111号、[2021]长沙市113号、[2021]长沙市114号、[2021]长沙市118号、[2021]长沙市119号、[2021]长沙市120号、[2021]望城区027号、[2021]望城区028号的地块。今日下午中止挂牌的6宗地块,分别是编号为[2021]长沙市105号、[2021]长沙市106号、[2021]长沙市107号、[2021]长沙市117号、[2021]长沙市125号、[2021]长沙市129号地块。值得注意的是,地处热门板块和较好地段的编号为[2021]长沙市107号的滨江新城C3地块、[2021]长沙市129号的南湖路狮子山棚改地块的突然中止挂牌,令当地不少业内人士深感惊讶。

其中,编号为[2021]长沙市107号地块,规划为商住用地,出让面积55602.2平方米,商住比4.5:5.5,容积率≤4.0,起始价155687万元,起始楼面价约7000元/平方米。该宗地为限房价竞地价地块,土地最高限价179040万元,住宅(毛坯)销售均价为14800元/平方米。

编号为[2021]长沙市129号地块,规划为商住用地,出让面积16326.72平方米,商住比7:3,容积率≤6.0,限高150米,起始价65251万元,土地挂牌最高限价75040万元,计划打造成侯家塘商圈集写字楼、酒店、公寓、住宅于一体的综合性地标。

编号为[2021]长沙市125号地块,位于雨花区新兴村,靠近长沙绕城高速,出让面积50170.97平方米,起始价50000万元,起始楼面价约3215元/平方米,最高限价55000万元,住宅(毛坯)销售均价为9950元/平方米。该宗地为限地价竞自持租赁住房,竞自持租赁住房最大面积124771平方米。

交易条件方面,该地块要求竞买人的控股公司或其实际控制人需具备以下资质条件:连续三年(2018、2019、2020)为《财富》杂志公布的世界500强企业,不接受联合体竞买;竞买人需在该地块内建设生活配套商业、高品质住宅及配套地下室,长沙市雨花区同升街道新兴经济合作社有权以优惠价格[住宅(毛坯)价格为6,500元/平方米,配套地下室为2,200元/平方米],优先购买位于地块北侧,同升路以西、水乡路以南、同升湖中渠以东交汇处的住宅33,000平方米,相应配套的地下室约10000平方米。此外,该宗地须落实13864平方米住宅建筑面积配建租赁住房。

在当地市场人士看来,长沙第二批集中供地已出现多宗地块中止挂牌,主要原因可能是无人出价。

三道红线给房企融资上了“紧箍咒”,以及银行“两道红线”锁住了房贷,已让不少民营房企在拿地方面资金缺口较大。尽管提前中止挂牌现象在国内不少城市已出现,不止长沙有,但长沙第二批集中供地已中止多宗地块出让,大致有以下因素:

一是相当数量的地块位置较为偏僻,开发商担心周边短期行情起不来;二是虽然部分地块挂牌前,定向房企有购买意向,但长沙楼市行情近期已急转直下,房企对未来楼市预期开始动摇;三是正因为部分地块系为特定房企量身定做,因而竞买条件严苛,限制了部分房企的购买需求;四是限价地房价在涨,起始地价也在涨,房价与地价之间差额导致利润很薄甚至有亏本风险,而且部分地块新增了“不低于10%面积的租赁住宅自持十年”的硬性要求,造成房企在计算内部收益率时,账算不过来,而只能选择“躺平”。

以10月14日已中止挂牌的地处青竹湖板块的2宗限价地块为例,其住宅(毛坯)销售均价限价均为9200元/平方米,而目前该地块周边在售项目普通住宅均价在7000元/平方米上下。

长沙市住宅用地自2017年9月试行“限房价、竞地价”“熔断+摇号”土地新政以来,前期为稳房价、稳预期发挥了重要作用,但之后随着限价地房价的过快上涨,也引发了“人为抬高房价”“托市”的质疑声音。

从2017年第一、二个限价地的住宅(毛坯)限价7195元/平方米、7700元/平方米,到去年已出现的数宗限价地住宅(毛坯)限价14800元/平方米,大量的限价楼盘的房价不仅紧贴着其毛坯限价卖,而且不少限价地还加配接近2500元/平方米的精装溢价销售,在抬升各个片区房价的同时,也大幅增加了市民的购房成本。

比如,去年6月,编号为[2020]长沙市053号地块的挂牌出让,瞬间将长沙高铁会展新城的住宅(毛坯)限价猛拉至均价12800元/平方米。高铁会展新城是长沙城市副中心、湖南自贸区核心区域,该地块作为会展片区国际交流区推出的首个地块,推出的风向标意义重大。

不过,当地市场也并非所有的板块的限价楼盘都能卖出住宅最高限价。

前述高铁会展新城片区,由于发展还在起步初期,配套有待完善,加上片区当时正在热卖的超级大盘——融创会展上东区,住宅毛坯售价也在9000元/平方米上下,万科天空之境在售的非毛坯洋房,均价也仅9000多元/平方米。这使得拿下该限价地住宅(毛坯)均价限价12800元/平方米的新城明昱东方项目,在今年3月开盘时,普通住宅不得不仅售约9000元/平方米,甚至还推出8000多元/平方米的特价房,相当于限价的7-8折。

这在为其后续推出的叠墅产品售价留下了房价溢价空间的同时,也短期影响到了片区的房价预期。今年上半年,在新城明昱东方项目旁边,会展片区国际交流区二期挂出的双限地地块,虽然住宅售价限价未明确限价,但随后该新地块也中止了挂牌。

而当下的长沙楼市,湖南中原研究院数据显示,上周(10.10-10.16)长沙市六区一县共有长沙北中心保利时代、长房越秀星悦荟、长房岭秀时代3个住宅项目推新,共计推出房源377套,当天认购94套,整体认购率为25%。其分析认为,成交去化较差,与楼盘所处区位一般、开盘仓促导致短期蓄客不足等因素有关。

责任编辑:CF006
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