来源：新浪财经

原标题：瑞安房地产170亿拿地王：刚出ICU就进夜总会

出品：新浪财经上市公司研究院

近日，瑞安房地产有限公司（简称“瑞安房地产”）在发布“非常重大的收购事项”通函中确认，在此前的2021年12月，其于武汉地产集团的合资公司武汉城建瑞臻房地产开发有限公司（下称：武汉城建瑞臻）以约170.31亿元总对价竞得湖北省武汉市武昌区地块。

据悉，该地块一举打破了2016年平安110.65亿元竞得汉阳区杨泗港地块的纪录，成为武汉新总价地王。在当前行业一片“哀嚎”之际，瑞安房地产刚经历佛山退地、太平桥项目引入国资、分拆物业商管板块上市等缓解流动性的举措后，却又大手笔杀进土地市场，是在赌政策还是在剑走偏锋。

总价170亿大手笔拿地项目盈利前景或不乐观

一直以来，瑞安房地产的经营思路都是在商业品牌积累的基础上，凭借着城市更新的经验，不紧不慢地深耕一个个项目。经过26年的发展，到2021年上半年瑞安的在售的商业和住宅项目共计仅有10个，土地储备也只有840万平米，2021年销售额也仅仅是302.7亿元，在克而瑞2021年销售TOP200中排在101位。

在瑞安房地产的土储不断缩小的背后，是其在2019、2020、2021H年拿地力度均很小的缘故，拿地金额分比为59亿元、21亿元，2021年上半年也只拿了12万平米的土地。因此，在去年底突然170亿元大手笔拿地，确实出乎意料。

根据公告，上述地块由3宗地块组成，规划总用地面积约33.24万平方米，总建筑面积约115万平方米，建筑密度较高（容积率超过3），考虑到武昌湾或是瑞安在武汉打造的第三个新天地商业，项目中的住宅应该是沿江高密度的高层项目。

值得注意的是，武汉城建瑞臻不能全部做成住宅来销售，须配套建设一间五星级酒店、一间建筑面积不少于3600平方米的幼儿园、一间建筑面积不少于1万平方米的小学、一间建筑面积不少于2.39万平方米的国际学校、另一间建筑面积不少于1940平方米的幼儿园。各类学校的总建面约4万平米，由此武汉城建瑞臻可以建设住宅、商业综合体的建面约110万平米，折合拿地均价为15455元/平米。

撇除相关办公、商业及综合的建面，项目中的住宅楼面成本或在2万以上，而在项目北边的沿江金融街融御滨江新房项目均价为25500元/平米，春江名苑新房项目均价为27000元/平米。这其中留给瑞安的赚差价空间较小，项目盈利空间或不乐观。

退地引资分拆物业上市进程或受阻

以170.31亿元的拿地价来算，瑞安房地产将按比例出资约85亿元。对此，瑞安房地产表示将由内部营运资金和外部融资拨付。

Wind数据显示，在2021年初，包含受限制货币资金在内，瑞安房地产的货币资金共计100亿，而一年内到期的短期债务达到147.36亿元，这也促使瑞安房地产一系列的回收流动性的动作。

2021年6月7日，瑞安房地产旗下公司乐基与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目进行增资。瑞安拉来上海黄浦国资委合作后而出表的合营公司，主要涉及太平桥仍未开发的122-1地块、122-2地块及122-3地块，总建筑面积9.96万平方米。

9.96万平米的成熟项目仍需要引进资金，也验证了瑞安当地产的流动性如财报所反映的并不乐观。

同样在去年7月，瑞安房地产向佛山市禅城区土地储备中心交还2宗未开发的办公、商业用地，由此获得合计26.53亿元的补偿。和太平桥一样的开发多年的项目并没有在最后善始善终，回收流动性后会仍未能全面解渴。

在9月，瑞安拟分拆公司商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地（SXTD）的名义独立运营。在9月13日向港交所递交招股书后，目前仍未有反馈。

由于物企在港交所上市的已超过50家，且排队的有20多家，稀有性明显降低。且考虑到目前港股市场的持续低迷，以及房企当前的紧张态势，因此，港交所或明显抬高了上市物企的门槛，以至于管理面积超1亿平米的最大独立第三方物企长城物业的招股书也在12月16日失效。包括鲁商服务在内，去年6月以来的上市申请目前无一例通过聆讯，瑞安新天地的上市进程或受阻，这对于缓解公司流动性来说并不是好消息。

流动性不充裕欲举债付钱

瑞安房地产去年中报显示，公司的净负债率为45%，资产负债率为56.32%，看上去杠杆率可控，这主要是由于公司自持物业较多，分母较大的缘故。但账面370亿元的债务对于公司账面的流动性仍然是一个考验。

从近期奥园、世茂等房企的流动性紧张局势来看，信用的建设是全生命周期的大事，而信用崩塌往往仅需要一件事。即使像世茂拥有众多可以变现的自持物业，但信用崩塌所带来的信用挤兑，对于高杠杆的房企来说，几栋物业是解决不了问题的。

在8月份举行的中期业绩会上，罗康瑞就曾表示，因为大形势和国际环境复杂，瑞安房地产过去两三年比较保守，投资也比较谨慎。

为此，瑞安房地产明显加大了回款力度。2021年全年，瑞安房地产累计合约物业销售额达到302.70亿元，其中销售普遍低迷的第四季度合约物业销售额达到143.30亿元，占比近50%。此外，瑞安房地产集团也认购了销售额55.05亿元，为地产公司提供资金。

而对于此次高达85亿元的拿地金额，超过公司过去几年的拿地金额之和，相应的资金筹备或主要依赖于外部融资。瑞安房地产刚刚通过加强销售、退地、引资、分拆上市等动作缓解部分资金紧张局面，反手又85亿拿地。在当前大环境下，说刚出ICU就进夜总会，也不为过。