来源：观点地产网

说起近些年来上海楼市最当红的板块，前滩无疑是人们的首选，其更是被誉为落在黄浦江边的“金靴子”。从2018年刷新上海认筹纪录的晶耀名邸开始，前滩板块新盘逢开必火，项目现场频频出现“抢滩大战”“日光盘”等盛景。

据统计，2019年上海市共有24749人参与认筹摇号，其中前滩仅4个项目开盘就吸引了2582人认筹，这意味着每十个人就会里有一个人想买在前滩。

而今年4月底，东方惠礼作为新冠疫情首个入市的项目，411套房源获得2284组认筹，认筹率达555.7%，让我们再次见证了前滩的热度。

6月9日，前滩再度迎来一个重磅项目，迟迟未入市的“前滩三湘印象名邸”宣布正式开始认筹。

认筹首日与前滩“最高价位”

自3月中旬绿地董家渡项目拿下2020年首张预售证以来，上海楼市尤其是豪宅市场正迎来持续复苏。

市场一片火热的“触动”下，一批昔日高地价项目也跃跃欲试，三湘印象名邸便是其中一个。早在5月份，市场中便传出三湘印象名邸认筹相关消息，诸如前滩九宫格板块内首个入市的项目、前滩新盘最高价位等噱头赚足了眼球。

6月9日，三湘印象名邸正式开启认筹。即便是一个下雨的工作日，但上午10点认筹的现场，购房者们依旧络绎不绝前来，撑着伞排起了长龙。

据了解，作为前滩板块九宫格内第一个入市的项目，三湘印象名邸认筹金定为200万元，与上月入市的内环内项目外滩豪景苑相当。该项目的资金要求亦不低：首套房需提供750万元资金证明、二套房需提供1500万元存款证明。

而三湘印象名邸的入市均价12.18万元/平方米，更是将此前东方惠礼创下的9.2万/平方米的新盘均价纪录，硬生生拔高了3万，成为当之无愧的前滩“最高价位”新盘。

有业内人士表示：“12.18万/平米的均价刷新了大家对于前滩房价的认知，先不说是否值得，均价12万的项目在内环还是有很多选择的。”

而上海中原地产资深市场分析师卢文曦卢文曦则认为，三湘印象名邸作为黄浦江边上一线江景房，位于九宫格第一排，直线距离黄浦江约400米，12多万左右的价格并不能算贵。

此外，他表示，受到近期上海中小学“摇号入学”等政策变动的影响，该地块附近冰厂田幼儿园、华二前滩学校、惠立学校等，优质的教育资源也会让购房者们趋之若鹜。

据相关消息显示，三湘印象名邸的142套房源，首日认筹破230组，认筹率超160%。有分析人士认为，随着前滩项目的开盘的良好表现，三湘将进入收获期，其存量现房的销售将加速资金回笼，公司经营性现金流将非常可观。

根据三湘印象2019年报显示，期内，三湘印象营业收入为19.88亿元，同比增长21.71%；归属于上市公司股东的净利润为2.82亿元，同比扭亏。截止2019年末，公司经营现金流量净额为22.75亿元，较2018年末同比增长32.52%。

地王项目艰难入市

虽然前滩新盘总是供不应求，但三湘印象名邸的入市之路却走得并不顺畅。

时间向前回拨到2014年12月24日，临近年末上海迎来推地高潮，对前滩2幅宅地进行土拍。据了解，2幅地块一共吸引了格力、九龙仓、大名城、首创、中铁、恒基、三湘、华润、陆家嘴、新鸿基、招商等14家企业参与到现场竞拍。

其中，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块在上午率先出让。最终，格力地产以16.14亿元摘牌该地块，楼板价65832元/平方米，溢价率达127%，刷新上海单价地王纪录。

然而仅过了数小时，格力地产的单价地王纪录便被三湘股份刷新。同日下午的土拍中，三湘印象竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块，成交楼板价高达楼板价66629元/平方米，溢价113.8%。

拿地尚不到一周，三湘印象立即公告表示，公司全资子公司上海三湘海农资产管理有限公司、上海三湘祥腾湘麒投资有限公司及境外非国有法人康晟发展有限公司三方共同在上海市浦东新区设立有限责任公司，投资建设前滩项目。

根据规划，该项目土地13965平方米，规划计容面积27930.6平方米，包含一共6幢楼、184套住宅，其中复式+大平层一共120套，另外还有64套90平方米左右的小户型，案名定为“前滩三湘印象名邸”。

然而，作为板块地王项目，三湘印象名邸同样遭遇了入市难的尴尬局面。

从拿地到认筹开启，三湘印象名邸总共度过了为66个月。以2015年以来的上海成交的16宗地王为样本统计显示，这些入市地王的平均入市周期达33个月，而三湘印象名邸的入市周期超出了近一倍。

对此，卢文曦表示：“三湘由于拿地价格过高，如果按照正常节奏开发，并不合算。像前滩项目这么好的地段，开发商肯定想以时间换空间，希望使利润最大化，只是很不巧2016年开始政府实行限购、限价了”。

另悉，三湘印象名邸其实早与去年就已完成施工。彼时，三湘印象董办相关负责人表示，项目还未入市的原因很多样，还未取得预售证是重要一环。同时，该负责人提出，在售价方面，房管部门严格进行价格指导，公司还在持续沟通中，希望最终沟通的价格能够更加客观一些。

对此，业内人士指出，此前政府对三湘前滩项目的指导价估计在9万元/平米左右。对于三湘来说，如果算上这五年时间损失了时间成本和财务成本，亏损是肯定的，所以就干脆继续拖下去。该人士续称：“三湘还算好的，当年格力拿的32-01地块到现在还在晒地皮。”

除此之外，卢文曦认为三湘印象名邸延后至今开盘可能还有另外一方面的考虑。他指出：“如果项目推进的过快，三湘在上海就没项目了，这样就会造成断档的尴尬”。

据三湘印象的年报显示，作为沪上老牌房企，公司在上海已无新的土地储备。此外，三湘除前滩项目之外，在上海仅有四个在售项目，分别位于宝山、浦东、崇明、嘉定，且大部分接近项目销售尾声。