4月9日，鲁商发展披露2019年年报，这是公司转型大健康领域之后发布的首份年报。

公司全年实现营业收入102.89亿元，同比增长16.64%；实现归母净利润3.45亿元，同比增长112.58%。公司称归母净利润增长112.58%，主要系本期地产板块结算收入增加、医药化妆品业务收入大幅增加以及参股公司经营利润增加等影响所致。

从收入结构来看，房地产仍是公司主要收入来源，占总营收的87.84%；药品加化妆品总收入9.12亿元，占比为8.86%。

目前的鲁商发展面临较大的债务压力，账面货币资金为36.35亿元，而短期借款加上一年内到期的非流动负债达到68.95亿元。公司负债率高达91.62%，净负债率更是达到149.92%，均处在高位。

鲁商发展地产收入仍占近9成集中三四线盈利能力偏弱

鲁商发展原名鲁商置业，是一家传统房地产公司，近年来通过收购逐渐进入大健康领域。2019年6月，公司名称由之前的“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，证券简称也由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”。

不过从收入结构来看，房地产仍是主要收入来源，2019年房地产和物业管理业务收入90.38亿元，占总营收的87.84%；药品加化妆品总收入9.12亿元，占比为8.86%。

2019年地产销售额为143.62亿元，销售面积125.75万平方米，分别同比增长22.66%与2.11%。2020年公司给地产销售定的目标为200亿元，增长率约为39%。分区域来看，青岛、临沂、哈尔滨，济南、烟台是2019年销售额最大的几个城市，分别为40亿、29亿、22亿、15亿、10亿。

鲁商发展的地产业务仍面临着盈利能力弱的问题。，2019年其地产销售业务毛利率同比增长0.56个百分点至15.97%，低于行业平均水平。

从历史数据来看，公司近几年毛利率一直较低，2018年以来有所上升，不过仍在20%左右。

上交所在2017年年报事后审核问询函中曾专门提到了毛利率过低的问题。2017年鲁商发展房地产业务毛利率为14.03%，省外毛利率仅5.6%，在同行业中处在较低的水平。

公司回复称，所开发项目主要集中于三、四线城市，产品也以刚需住宅为主，所以造成毛利率偏低。

2017年，鲁商发展房地产业务收入74.91亿元，结算项目主要包括青岛、哈尔滨、济宁、菏泽等地的项目。

以菏泽的鲁商凤凰城项目为例，该项目位于三线城市菏泽，项目销售前期市场不景气，售价偏低，产品去化慢影响开发进度变慢，开发周期延长；另外由于区域经济相对薄弱，整体回款周期较长，造成资金占用大，利息费用增加。2017年以来，随着棚户区改造的推进，菏泽房地产市场才逐渐回暖。

而另一个位于青岛的鲁商泰晤士小镇项目则远离市区，市场低迷，售价偏低。为加强库存去化，前期通过送车位、储藏室等促销手段进行销售，这又进一步拉低了毛利率。

这两个项目很具有代表性，由于大部分项目位于三四线城市，开发周期长，去化速度慢，导致毛利率偏低，盈利能力一直不佳。目前鲁商发展地产业务仍集中在三四线，以山东省内济南、青岛为核心，重点布局烟台、临沂、泰安、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已扩展至北京、上海、重庆、黑龙江等省市。2019年山东省内地产销售毛利率仅为17.43%，省外仅11.84%。

传统业务盈利能力偏弱，是鲁商发展寻求向大健康领域转型的动力之一。

医药和化妆品收入9.12亿元占总收入比重8.86%

早在2016年以前，鲁商发展就开始推进健康产业转型，不过当时仍是以大健康综合体、健康社区、颐养中心等地产项目为主。

2018年12月，公司以自有的三个房产公司及现金对价9.27亿元从控股股东山东省商业集团有限公司处获得福瑞达100%股权，福瑞达控股和参股公司在滴眼液、玻璃酸钠、保健品、药品、面膜等领域拥有“润舒”、“润洁”、“施沛特”、“明仁”、“颐莲”、“悦己”“瑷尔博士”等多个知名品牌。至此鲁商发展拥有了药械、化妆品等业务。

2019年12月19日，鲁商发展又以现金方式对价2.58亿元收购焦点生物60.11%股权，成为其控股股东。焦点生物是一家专业生产透明质酸的企业，其产品主要应用于化妆品行业、营养保健品行业。

因为焦点生物的“玻尿酸”概念，鲁商发展股票连续收获几个涨停。目前相关业务营收占比仍比较低，2019年药品和化妆品总收入9.12亿元，占总收入比重为8.86%，二者毛利率分别达到65.93%和61.09%。

从业绩承诺来看，未来几年靠福瑞达和焦点生物大幅提升医药和化妆品收入占比的难度不小。福瑞达承诺2018-2020年扣非后归母净利润不低于2537万元、5556万元、8493万元，焦点生物则无业绩承诺。

短期来看，房地产业务仍将是公司核心业务。

现金流转负偿债压力大

2019年鲁商发展与中国金茂、华润置地、中航信托和万科成立合资公司，分别获取济南神武、青岛西海岸国际体育中心、青岛即墨蓝谷项目和临沂河东区褚庄4个项目21宗土地，新增土地储备权益建筑面积100余万平方米。

公司未披露拿地金额，但是2019年经营活动现金流净额由上年的20.95亿元变为-33.07亿元，年报中称“主要系本期土地储备增加集中支付土地款影响所致”。

截至2019年底，鲁商发展融资总额243.73亿元，总体融资成本8.54%，利息资本化金额达20.92亿元。目前负债率高达91.62%，净负债率更是达到149.92%，均处在高位、

根据Wind数据，目前鲁商发展账面货币资金为36.35亿元，而短期借款加上一年内到期的非流动负债达到68.95亿元。面临较大的短期偿债压力。

根据公司通过的2020年融资议案，拟向银行等相关机构融资最高额不超过120亿元人民币（含等值折算的外币），拟通过借款或委托借款等方式向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过80亿元人民币（含等值折算的外币）。

随着短期债务到期日的临近，未来将考验公司的再融资能力。