来源：经济观察网

3月17日晚间，雅生活服务（03319.HK，以下简称“雅生活”）发布上市以来的第二份年报，在年报中，雅生活称2019年发展史上具有里程碑意义的一年。“年内推进物业管理行业最大一宗收并购，填补了区域及业态空白，规模及盈利能力取得了跨越式增长。”

里程碑意义与收购案息息相关。2019年先后收购中民物业集团和新中民物业各60%的股权，收购青岛华仁89.7%股权、哈尔滨景阳60%股权、广州粤华51%股权、兰州城关51%股权。五笔收购耗资26.51亿元。

雅生活借助收购，一方面达成规模扩张，另一方面补全业务链条。收并购的作用已经在2019年业绩中释放。

年报显示，2019年，雅生活营收51.27亿元，同比上升51.8%。其中，物业管理服务贡献了28.3亿元，同比增加74.2%。收入占比从2018年的48.1%提升至55.2%。

社区增值服务收入约4.9亿元，同比增长68.1%，同期收入占比从8.6%提高至9.5%；案场服务、物业营销代理服务、房屋检验服务等增值服务收入18.1亿元，收入占比下降了8个百分点。

营收与2018年91.8%的增速相比，2019年这一指标下降了40个百分点。在2018年度业绩会上，雅生活曾提出到2020年实现百亿营收目标。据此估算，2020年营收增速要达到95%才能达成目标。

从管理规模看，截至2019年12月31日，雅生活在管项目由2018年的532个增加至1180个，覆盖93个城市，在管面积2.34亿平方米，合约面积3.56亿平方米，同比涨幅均超过50%。

上市两年来，得益于股东雅居乐和绿地控股的供给，雅生活规模位列前十。2019年，来自雅居乐和绿地控股的在管面积分别约5383万平方米、856万平方米，同比分别增长11.7%及81.0%。

2019年10月和2020年1月，绿地两度减持雅生活股份，目前已清仓全部雅生活H股，仅剩1亿股非上市股权益，持股比例降至7.5%。

雅生活预期的规模增长以第三方拓展为主，未来第三方和收并购面积占比将达到80%。2019年来自第三方物业在管面积为1.72亿平方米，占比达到73.3%。

雅生活在管面积中，非住宅占比由2018年的39.6%增加至41.1%。年报指出，非住宅类占比增加主要是由于年内通过收并购带来的非住宅类业态占比较多。

雅生活还将目光投向公建物业管理，无论收购广州粤华物业，还是将中民物业收入囊中，都填补公建物管的空白。此前，雅生活首席财务官兼董秘李大龙告诉经济观察网，公建物业管理市场容量大，但因缺乏管理经验，自身提升公建物管水平很难，选择收并购可以补足短板。

快速“跑马圈地”也给雅生活带来一系列“后遗症”，首当其冲是现金流。截至2019年12月31日，雅生活现金及现金等价物约42.07亿元，同比减少12.5%。

2018年2月，雅生活赴港IPO募得的款项净额约32.0亿元，截至2019年12月31日，用于投资及收购款项高达23.03亿元，占比高达72.0%。

在成本端，一方面，在管面积不断扩大，前期投入持续提升，增加了雅生活的成本；另一方面，收并购引发的公司商标、客户关系摊销额高达4530万，导致2019年雅生活的销售成本同比增加55.5%。

过去一年，雅生活毛利水平下降也备受外界关注。2019年雅生活毛利率从2018年的38.2%下降至36.7%，这是近三年首次下降。

毛利降低一方面是外拓项目增加支出所致，另一方面是收购过来项目毛利水平较低，2019年这一块业务毛利率仅25.3%，同比下降了2.1个百分点。