来源：观点地产网

万科企业集群中最容易被忽视的万科海外，今年选择了比母公司万科还要早一日公布成绩单。

3月13日，万科海外投资控股有限公司发布了2019财年全年业绩。

据了解，万科海外在期内实现收入2.51亿港元，同比增长147%；毛利1.72亿港元，同比增长118%。

万科海外称，收入增长是由于丽晶中心单位现时租金有所增长；Ryder Court及投资工具于完成收购事项后开始产生收入。

大跌的净利

丽晶中心位于香港葵涌，万科海外拥有其建筑面积约657000平方呎的投资物业，从万科收购这个上市平台至今一直保持稳定的收入贡献。

据悉，万科海外在2019年主力销售贡献为屯门扫管笏上源项目，全年售出约460伙，项目进账约29亿港元。

然而，期内万科海外股东应占盈利同比下降80%，至1.33亿港元，非控股权益盈利为亏损140万元。其中，2019年物业发展分部盈利约为6500万元，同比减少86%，主要是由于万科海外应占联营公司盈利大幅下跌。

万科海外表示，联营公司盈利大幅减少主要原因为旗下一个物业发展项目大部分溢利已于2018年向买家移交大部分单位时变现；以及投资物业公允价值收益大幅减少约1.35亿港元。

例如，万科海外在2018年物业发展分部盈利约为4.73亿港元，较2017年翻了146倍。增收不增利的状况并不在于万科海外的物业发展不赚钱，而是陷入了不少体量较小公司的通病--受到单一项目影响大。

让万科在2018年尝到了甜头的项目便是柏傲湾，位于香港新界区荃湾，靠近西铁荃湾西站，柏傲湾又被称为TW6项目，这块地皮是当年香港填海造陆而来。

据悉，在2018年开发完成后，柏傲湾项目拥有983个住宅单元，总建筑面积不超过约675000平方英尺的两座住宅楼。

值得注意的是，这个地块是在2013年万科海外从母公司万科香港手上接过来的，现金代价约为7.22亿港元，只拥有整个柏傲湾项目的20%股权，另一家开发商则是新世界发展。

万科海外在2015年供股筹集所得款项约10.32亿港元，有2.4亿港元都流入了该项目，用于提供按揭和相关资金协助。

如今，整个项目已经基本在2018年开发结算完了，2019年万科海外陷入了陡升骤降的归母净利变化中。

定位与更名

对于万科海外来说，2019年或许是除了被收购的2012年和被下放的2013年以外，最重要的一年。

万科海外近年来可以称之为“被遗忘的那个”，小打小闹成为了常态，主要任务就是发展万科在香港的住宅开发业务，手上项目并不多。

在全球股市恐慌被疯狂抛售的今天，万科海外仍然被遗忘了。在开盘后的数个小时，万科海外并无任何一手股份成交，股价毫无变化；同时期，整个恒生指数下降了4%。

直到接近3点时候的尾盘，万科海外才有了第一笔成交。截止到正式收盘，万科海外报3.1港元，距离2012年被收购时的巅峰股价，只剩下了零头。

2012年，也就是万科刚收购港股平台，寄希望于借壳在香港上市时，股价曾摸高到33.4港元。自从各种政策出台以及万科通过B股转H股后，股价便一落千丈。

当时，万科海外并不叫万科海外投资控股有限公司，而是万科置业（海外）有限公司，更为人熟知的名字或许是万科置业。

万科海外的业务改变或许要追述到更早以前，是在3月份的一单资产注入。

万科海外2019年3月8日提出，以11.38亿港元的现金代价向控股股东收购3宗分别位于伦敦、三藩市和纽约的物业及投资工具。

该次资产注入的效果立竿见影，伦敦项目已经开始为万科海外带来盈利，而三藩项目仍在翻新中，将于今年重新投入使用，产生收益。

当时的公告中，万科海外表示：“将继续发展其物业投资、物业发展及融资、物业租务及资产管理业务，从而成为重要投资平台，以为第三方提供资产管理服务。”

万科副总裁、万科海外董事局主席张旭在3月份业绩会曾表示，把美国、英国项目装入了万科海外，该公司将作为海外发展的主要平台。

换而言之，万科海外此前聚焦于香港物业发展，在更名和重新定位后，将接手大部分万科在海外的投资。不只是物业发展，还涵盖了资管、住宅、商业等方面的投资。

万科海外在2019年还有一个巨大的变化，是在年初任命张旭成为了公司董事会主席，这个职位此前已经空缺了6年。

另一方面，截止到2019年末，万科海外拥有了91名雇员，而2018年仅有3名雇员，这也是一个聚光灯以外的公司逐渐找到定位并开始发展的过程。

2019年4月23日，有消息称万科以2.491亿港元底价成功获得香港何文田自由道13及13A号旧楼强拍项目；8月29日，万科海外以5.95亿港元收购位于香港北角的物业，即香港春秧街62、64、66及68号。

对于2020年的规划，据港媒报道，万科海外将在2020年上半年推售两个位于西环及深水埗的市区新盘，提供约571伙。